【明報文章】投資界有兩個熱門詞彙——「耐心資本」和「長期主義」，意思是放下「賺快錢」的心態，耐心耕耘，以長期的眼光來看問題，可能會獲得豐厚回報。這是因為企業和產業的萌芽、扎根、成熟、收穫，不是一兩年內的事；認定目標之後，我們要有定力，靜待花開、結果。

經濟轉型剛起步 長期主義思維極關鍵

長期主義的思維，對香港目前剛剛起步的經濟結構轉型而言，極為關鍵。目前的香港，正進入新興產業初始發展、傳統產業轉型升級的轉折期。在新舊動能轉換的關鍵時刻，提供適切的發展環境，讓萌芽中的新技術、新經營模式和業態、新企業、新產業能夠在香港立足和生根，至關重要。而這個過程，通常不是一兩年的問題，往往需要以10年乃至更長時期來計。

為新經濟增長點的形成提供適切環境，土地是繞不開的話題。土地作為一切社會經濟活動的載體，為香港經濟結構的轉型提供重要支撐。因此，在城市規劃和土地供給方面，我們亦需要以「耐心」和「長期」思維，讓企業有持續、穩定的經營環境。尤其某些既有行業的轉型升級，或新行業的形成和穩定，需要在用地之上大量投入，回本期長。若無穩定、長期的營運場所，企業無確定的、足夠長的營運期去分攤風險和拿回投入成本，將難擺脫「賺快錢」的短期思維，勢必不敢投入、不敢創新。

出現短租模式的兩個原因

很可惜，在香港土地使用現况中，長期且廣泛存在「短期租約」模式，與產業發展需要的長期思維相悖。現時香港的產業用地中，有相當比例是政府以短期租約租予業界使用，例如廠房、倉庫、回收場、物流用地等，初期租約1至5年，最多不超過7年，其後按季續租。

短期租約模式的出現，有兩個核心原因。一是對某些地塊，政府尚未有長遠發展用途規劃，處於暫時閒置狀况，因此將土地以短期租約租給業界使用，既可避免土地資源浪費，且減低土地被非法佔用及出現環境或衛生問題，又讓政府有靈活性，需要時可以隨時收回。另一個原因是出於公平的考慮：當市場出現多於一個競爭者來競爭某些用地或營運空間，或是政府希望引入其他競爭者時，也會採用短期租約模式，短短數年到期收回後重新招標，讓有意參與的競爭者都有機會競投。

租期過短 承租人不願長期投入

無疑，短期租約的存在有其背景和價值，不應全然否定。然而在很多情况下，因為租期過短，土地承租人只能做短期打算，不願從長期發展的角度投入資本提升產業，寧願以粗放、原始的模式去經營。尤其對於一些投資大、回本期長的產業，土地租期過短，企業在租期內連回本都難保障，更難長期投入去提升技術、升級轉型。

例如，香港不少物流企業都是依賴短期租約用地來經營。早前，我調研過一家物流倉儲企業。對於其用地能否續期、能夠續多久，根本不確定，該企業因此停留在最低投入水平，連地面的裂縫和高低不平，都不願投入去修補，只勉強購買一些日後能夠搬走的器械，營運呈現低增值、低技術、不環保的特點，與目前全球領先的智能化物流體系根本不在一個等級，實在難言國際競爭力。這種現象，在多個行業普遍存在。

在公平方面，去年我曾接到本港一間鋼筋加工企業的求助。配合政府鼓勵鋼筋預製加工的政策，該企業於2014年投得土地，持續投資超過2億元，自建3萬平方米的廠房，建立了自動化鋼筋加工廠，在2016年正式投產，成為香港第一家政府認可的場外鋼筋加工廠。2023年疫情結束，香港加快建設房屋，預製鋼筋的使用也逐漸普及，行業正進入高速發展期。這間工廠期望抓住機遇，盡快回本並盈利，但收到通知，其用地7年租約已到期，政府將收回土地重新招標，讓有興趣加入這一行業的人有機會投標，以達至「公平」；而中標者將在原址重建廠房，從事同樣的鋼筋加工業務。

該企業因此陷入了徬徨——若再次中標，便可以原地繼續經營，等待下一次招標；惟如果未能中標，整個工廠將夷為平地，企業必須另覓地方重建。只是，一個3萬平方米、有大量機械設備的鋼鐵廠，要另覓地方搬遷，豈是等閒之事？若找不到合適新址，便只剩下一條路——結業。

第三個案例，來自一個飲食界朋友的分享。他經過投標，獲得某公營機構旗下一個舖位經營餐廳；3年短期租約屆滿，欲參與下一輪招標，卻被告知必須拆除現有裝修，還原舖位。公營機構解釋：若不拆除裝修，其未來3年經營成本會比其他投標者低，造成不公平。於是他只能花錢拆除裝修，製造了大量垃圾。最終他再次中標，又要再花錢和時間，把拆除的東西原樣裝回。

不斷招標 僅實現「低效公平」

上述3個案例，令我嘆息。從政府的角度看，短期租約讓當局獲得方便和靈活性，惟企業卻喪失了確定性和長期性。又或者，短期租約結合不斷招標，實現了「公平」，但其實並未為社會帶來「增量」和效率提升，而只是在「存量」分配上實現「低效公平」。

香港未來要推動產業多元化和再工業化，難道就依賴在現有土地存量上不斷重新招標，一個個企業不斷推倒重來？

（編者按：下周四(12月19日)續下篇）

作者是立法會議員

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[洪雯]