【明報文章】我在上篇提出（刊2024年11月28日《明報》），安居是養老的重要基石，對市民來說，「養房防老」是切實可行的選擇。而從政府角度看，協助更多市民盡早置業，將大大有助他們退休後安享晚年，並顯著減輕社會負擔，因此可成為安老政策其中一個支柱，成為未來香港應對社會迅速老齡化的一個重要政策選項。

而強積金可成為協助市民實現「養房防老」的重要工具。為市民提供退休保障，是設立強積金制度的初衷，強積金的提取和使用必須圍繞市民退休保障——這一點我非常認同。但強積金只能投資於數種基金，市民被迫「將雞蛋放在一個籃子裏」，而不能投資於其他深刻影響他們未來養老質量和養老開支的資產類別，例如住屋。這事實上嚴重影響了強積金為市民提供養老保障功能的充分發揮。

我認為政府是時候讓社會開放探討強積金制度改革，其中一個方向是考慮讓市民首次置業時使用強積金作為首期的補充，協助他們踏出置業第一步。而通過精心的政策設計，將無損強積金為市民退休生活積累財富的功能，從而向市民提供積蓄加房屋雙重退休保障，令強積金成為協助市民向上流動的工具。

實現資金閉環 強積金可助養老安居

市民若欲「養房防老」，必須在退休前，甚至在青壯年時期就做出置業安排，不能到退休後再作打算。不過不少青壯年人士在考慮置業時，卻面對「供得起，缺首期」困境。目前樓市回落，不少人有趁機置業的意願，惟籌備首期成為他們的難題。

強積金計劃實施近25年，如今已進入穩健期。截至今年3月，強積金總資產達1.18萬億元，每個成員帳戶結餘平均約25萬元。以夫妻兩人計算，強積金加上手中已積累存款，有條件為青壯年家庭置業提供首期，讓他們擁有從資助出售房屋到細價私樓的多種置業選擇。若是購置居屋或綠置居，即便是單身人士，強積金都有可能成為支付首期的重要補充。

那麼一個怎樣的政策設計，既無損強積金為退休生活積累財富的功能，又能協助市民置業，從而向市民提供雙重退休保障？我認為這一政策設計需滿足兩個先決條件。

其一，市民是「向自己借錢」，即由自己的強積金戶口「借出」款項，並非「取出」強積金。既然是「借」，就必須還——市民借出強積金後，必須逐步還回借款，從而無損強積金作為市民退休保障的功能，亦不涉及用公帑補貼某個人置業。

其二，借出的強積金只能定向用於「養老安居」，即購買退休後持有的自住物業，確保資金切實用於改善退休生活質素，而非短期投機或挪為他用。為此，借出的資金流向必須採用閉環管理模式，不可滲漏到養老安居以外的其他任何用途，確保強積金作為退休保障的功能不出現偏差。

實現養老安居雙重功能的政策設計

從上述兩個先決條件出發，我提出以下令強積金實現養老和安居雙重功能的政策設計構想，拋磚引玉。

（1）專款專用：市民可以向自己強積金戶口借貸部分款項，用於首次置業時協助支付首期，所購物業可以是政府資助出售房屋，也可是私人物業。

（2）設封頂限額：可借出的強積金金額，建議為所購物業價格的10%。之所以以此比例作為限額，是考慮到市民在購買資助出售房屋或1000萬元或以下的物業時，最多可承做九成按揭。

（3）免息「借出」，但非「取出」：本着「向己借貸」的概念，市民從自己強積金帳戶免息借出款項，必須償還。市民可按自己意願，選擇適當的還款年期和每月還款金額；在購買物業後，開始逐月向自己強積金戶口還貸，惟不用支付利息，直到還完為止。當然，市民亦可選擇提前償還全部餘款。

（4）資金流動實行閉環管理，即有關資金只能停留在強積金帳戶，或者用於養老的住屋之上，不能流向其他地方。為實現這一目標，以下幾點可以考慮。

其一，市民借用強積金購買物業時，所借款項由強積金戶口直接過戶到房委會資助出售房屋帳戶，或經律師用於支付購買私樓，防止資金漏出。

其二，有關物業可隨時出售，但若市民在退休前出售該物業，且所借強積金款項尚未還完，不論售樓盈虧，必須立即償還所有尚欠強積金借款，從而保障強積金帳戶總金額不會減少，無損強積金作為退休保障的用途。

其三，若出售物業獲利，利潤應按比例存入個人強積金戶口。例如若以強積金支付樓價的10%，則賣樓所得盈利的10%須歸還至個人強積金戶口，確保強積金能分享相應收益，進一步鞏固退休儲備。倘出售物業時已還完所有強積金借款，則毋須處理。

（5）其他考慮：其一，若市民退休時仍擁有物業，但尚未還清所借出強積金款項，鑑於退休市民已可以一筆過提取帳戶內全部強積金，市民可選擇停止向強積金還款，也可選擇繼續還款；其二，退休後無論市民是否已經全部還完強積金借款及其他銀行按揭，市民均可考慮將該物業做逆按揭，支持養老；其三，退休後市民亦可選擇出售物業套現，因市民已夠年齡取出全部強積金，兩者具有同樣效果。

此外，該機制的落實，可能會支持市場對資助出售房屋和細價私樓的需求。細價私樓在過去10年樓市上升期裏供應量大增，市場供應充足，但居屋卻長期供不應求。因此，配合此政策，需同步調整公營房屋下公屋與資助出售房屋的供應比例，增加資助出售房屋供應量。

總結：讓強積金成為協助上流工具

早在戰國時期，思想家孟子就提出了「民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心」的主張。從香港今日社會現實來看，房屋更是影響社會安定的深層次矛盾之一，並深刻影響市民退休後的居住質量和開支水平。

退休保障的穩固性，取決於兩個關鍵因素：退休前累積的財富，及退休後的生活成本。香港住屋成本高企，市民若能夠盡早置業，既能通過逐步償還物業貸款積累財富，又能在退休時擁有自住物業，在保障居住質量的同時大大減低居住成本，使滾存下來的強積金有效應付其他日常支出，將大大有助他們退休後安享晚年，並顯著減輕社會負擔。因此協助更多市民盡早置業，應成為政府安老政策其中一個支柱，成為未來香港應對社會迅速老齡化的一個重要政策選項。

我一直倡議「創造中產」、構建「橄欖形社會」；而搭建房屋階梯，讓市民可以一步步往上走，是壯大中產的其中一個重要途徑。政府和社會各界應多向市民提供資源與工具，令他們有條件幫助自己向上流動。

積金局多次強調，協助計劃成員以穩健可靠方式積累儲蓄，為退休生活做好準備，是強積金的宗旨。我非常認同這一宗旨；但我認為，通過精心的政策設計，強積金可以在秉持上述宗旨的同時，成為一個重要工具，透過「向己借貸」概念，結合資金流動閉環管理和還款機制，從而彌補過往種種政策倡議的漏洞，避免強積金流向養老以外的領域，在無損強積金退休保障功能的同時，協助市民早日「上車」，壯大中產，支持樂齡安居。

作者是立法會議員

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[洪雯]