【明報社評】大埔宏福苑五級大火後，如何協助居民重建家園，坊間提出了不少方案，政府則強調現階段不排除任何可能。宏福苑重建的複雜性，在於要考慮居民意願、重建成本、具體選址、公帑投入等問題。宏福苑8幢大廈有一幢未受大火波及，受災單位亦有補地價與未補地價之分，既有災民希望原區安置，亦有災民害怕觸景傷情想搬離；現有的30億元捐款，跟最多20億元的保險賠償，是否足以應付所有重建開支，也需計算清楚。如何處理宏福苑重建問題，當局需要深思熟慮、兼顧情理，既要善用公帑，亦要顧及居民的想法及需要。

災民感受要顧及

成本開支難忽視

宏福苑大火發生至今兩周，災民大致已得到短期安置，就着長遠重建家園的問題，連日來社會不乏討論。宏福苑屬居屋，有人主張原址重建，有人提出在區內另覓「熟地」又或與附近的公園「換地」重建；有人則建議當局向業主購回業權，讓災民選擇等重建又或自行另覓住所。副財政司長黃偉綸日前表示，政府正檢視宏福苑損毁狀况，未來數周會透過「一戶一社工」，蒐集不同業主意見。另外，政府據報亦曾接觸市建局，初步探討宏福苑重建問題。

政府過去曾為安置塌樓災民，決定原址重建又或改變原址用途，坊間引用的例子有二，其一是1972年「六一八雨災」，港島西半山洋樓旭龢大廈被山泥冲塌，導致67死，事後政府認為不宜原址重建，遂拆卸大廈並改建為休憩花園，並用附近的公園「換地」重建；另一例子則是2010年馬頭圍道塌樓釀成4死2傷，事後市建局在涉事地點及毗鄰樓宇展開重建項目，按「7年同區樓齡」原則，向馬頭圍道/春田街項目業主提出物業收購，重建後成為港人首置上車盤「煥然懿居」。

旭龢大廈與馬頭圍道塌樓案例，對於宏福苑重建，無疑有參考價值，至於相關模式是否適合直接「複製」，則要深入探討，畢竟宏福苑重建涉及的戶數及規模，遠非只得12層高的旭龢大廈，又或馬頭圍道倒塌的舊樓可比。當年馬頭圍塌樓，政府一個月內便委託市建局執行重建項目，受影響的業權不過是159個，收購安置成本約為15億元。相比之下，宏福苑倘8幢大廈合共近2000伙全數重建，即使採用成本最低的原址重建方案，根據測量師行估計，費用至少超過50億元，若連同其他開支，總重建成本料將超過65億元。雖然各界已為災民籌得30億元，業主法團亦有為維修工程買火險，理論上最多可獲賠20億元，然而相信政府最終仍得投入公帑，支援重建工作。

協助宏福苑災民重建家園，除了原址重建、換地重建，其他方案還包括確認樓宇結構安全後設法復修，以及由當局收購業權，讓災民自行決定如何運用相關款項重建家園。問題是不同方案各有長短，需要顧及災民感受以及公帑運用，具體操作執行也有很多地方需要想清想楚。

不同方案各有長短

爭取災民公眾認同

宏福苑地基未損，原址重建毋須平整土地，工程所需時間及成本都較為化算，亦能滿足部分居民原區安置的要求，然而亦有不少災民心理陰影揮之不去，勉強他們原址生活，精神創傷可能更難復元。復修而非拆卸全屋苑，理論上較為環保，但同樣面對災民日後是否願意入住的問題；鑑於部分樓宇損毁嚴重，需要先勘察決定如何修復，所花時間與金錢，可能跟原址重建分別不大。從經濟價值角度看，由於現場曾發生慘劇，無論原址重建還是復修屋苑，單位價值必然受壓，跟市價有顯著落差。「換地」重建可避免上述問題，以附近的廣福公園用作重建，宏福苑則改建為紀念公園，值得認真考慮，不過土木工程處前處長、立法會工程界候任議員卜國明亦提到，這可能需要平整土地及重鋪水電喉等，成本會比原址重建高出一截，當局需要權衡取捨。

由房委會或市建局收購業權負責重建，災戶可先得到一筆現金，因應需要在區內或區外租屋置業，當局還可考慮讓災戶優先申請區外新落成的居屋，協助他們早日重建家園。這是一個市場導向的處理方案，惟涉及的總成本亦最高，鑑於房委會和市建局都面臨財政壓力，最終很可能還是要政府幫手「埋單」。如何釐定收購價，也是一個問題。如果估值偏低，災民可能不夠錢另置物業，估值偏高又可能被指太慷慨，雖然重建項目日後可以出售，但慘劇令原址單位價值受壓的問題仍然存在，回籠現金可以覆蓋多少成本，也是未知之數。倘若他日不幸又發生有人傷亡的火災事故，不排除受災居民也會要求同等待遇，有關開先例的問題，當局同樣需要認真思考。

宏福苑重建的複雜性，在於它是居屋，涉及未補地價及已補地價單位，而8幢物業中有一幢未受火災波及，倘若全屋苑重建，不同居民可能有不同意見；萬一重建方案成本偏高，需要公帑補貼，又要顧及社會的看法。當局研擬重建方案，需要諮詢災民意見，也要考慮成本效益，確保方案設計合理，得到災民和公眾廣泛認同。

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