【明報文章】常言道，香港很多問題不一定「大」、「難」，但都是老問題。這些問題儘管眾所周知、路人皆見，但就一直得不到正視處理，任其不斷積累惡化，直至「爆煲」出大事，就被無情地揭露出來，令當局不得不面對。

大埔火災後，行政長官李家超表示會成立獨立委員會，審視火災的起火和迅速蔓延原因，及主要針對樓宇維修工程的招標過程（涉貪圍標、違規招標等）和施工過程（安全要求、標準、監督、日常維護等）裏出現的8個相關問題。經歷過大維修，或者有看《東張西望》的市民，相信都很清楚知道，這些都是早該處理的老問題。惟火災揭露的，不止於此。

業主自治的理想與現實

上世紀六七十年代，隨着大型私人住宅屋苑陸續興建，政府制定《多層建築物（業主法團）條例》，為成立法團訂立初步法律框架；其後發展成《建築物管理條例》，積極鼓勵業主成立業主立案法團，由業主自行管理大廈事務，逐步構建起以業主自治為核心的管理模式。

這種管理模式，要其良好運作，背後都有一些假設、期望及要求：

（1）業主都是理性的，會為了自身權益，積極參與大廈管理事務。

（2）業主能夠取得並利用信息，來做出最佳、最符合自身利益的決定。

（3）業主通過選舉，能夠選出有志、有能之士組成法團管委會，並有有效的機制和程序，撤換表現不好、有問題的委員。

以上假設，與西方民主理論中的「理性人」、選舉最優等核心元素，如出一轍。但現實與理想，往往有很大差距：

（一）絕大多數業主都沒有時間、心機、興趣及意識，去參與大廈管理事務。2023年消委會調查發現，逾六成業主很少或從不出席業主大會，超過97%業主不願加入業主組織擔任主席或委員。

（二）法團管委會都是業餘、義務性質，雖然大多數管委會委員都是有心為居民服務，惟缺乏專業知識。要他們處理大廈維修、屋苑財務、法律糾紛等問題，絕非易事，這為顧問公司、承辦商提供乘虛而入的機會。荃灣麗城花園第三期當年之所以能夠推翻大維修天價合約，全因為當時有個業主是建築師，熟悉業內運作，剛巧看到法團爭論大維修事宜，「抵唔住頸」挺身而出。但這是非常罕有的例子。

（三）法團管委會大約每兩年換屆，但沒有連任次數限制，在業主普遍缺乏參與意欲的情况下，通常都能夠連任。面對表現欠佳的管委會，雖然法例給予業主要求管委會主席召開業主大會的權力，並可於會議上藉決議撤換管委會，但要滿足「不少於5%業主要求」的開會門檻，並不容易，有關要求也經常因一些技術問題而失效。况且，現行制度容許未能出席業主大會的業主簽署「授權書」，委任他人出席及投票，讓有心人可通過威迫利誘、欺騙或造假手法，從業主（尤其是老人）手中取得授權票，以操控投票結果。總之，要撤換法團成員，是一件非常困難的事。

政府在大廈管理的角色

民政及青年事務局是《建築物管理條例》的主管當局，而民政事務總署是執行部門，擔當着積極推動、協助成立法團的角色。2013至2023年間，政府協助成立逾1700個業主立案法團，設有法團的私人大廈數目於這10年間增加9%，在全部私人大廈裏的比重上升至48%。

法團成立後，當局就扮演輔助角色，向法團提供如法律諮詢等協助及支援，不會介入法團運作。而一些經常出現的問題和糾紛，例如法團帳目不清，法團與物管公司的關係不透明，法團於維修工程招標過程裏與顧問公司、承辦商涉嫌合謀或串通等，主管當局亦很少介入，而是讓業主自行跟法團調解、周旋。業主往往要自己蒐集證據，再逐一找相關部門投訴（不一定受理）、聯絡傳媒報道，甚至要自行籌錢控告法團。面對複雜、冗長和昂貴的法律訴訟程序，過程舉步維艱。

參考新加坡做法

香港這套以業主自治為核心的管理模式，其實跟新加坡很相似。兩地同樣有管理法規（香港《建築物管理條例》；新加坡《建築維護和分層地契管理法》），同樣有由業主組成的法人組織負責管理大廈，並同樣以選舉方式選出委員（香港是業主立案法團；新加坡是分層地契管理委員會），同樣設有處理糾紛的仲裁機構（香港土地審裁處；新加坡分層地契局），法例同樣指明了主管當局（香港民政及青年事務局；新加坡國家發展部），並賦予監督權。

但分別在於，本港《建築物管理條例》雖然訂明了主管當局可以為確定大廈之控制、管理或行政事宜的方式，出席法團任何大會、查閱法團帳簿和任何文件，及要求法團提供資料，惟法例只是籠統列出這些監督權力，沒有一個明確履行監督權、專責監督法團的單位。

而新加坡為防止業主自治被濫用，設有明確的監督機制，以保護業主利益。法令訂明，部長可委任任何人擔任建築專員，一般由建設局的高管人員出任，確保具備專業知識。建築專員具有法定監督權，去確保管委會已遵守建築物的維護和管理事宜，並會就可能違反該法令的事件開展調查，包括管委會成員未有遵守該法令的規定，及可要求管委會或物管代理配合調查，包括到專員面前作證、提供相關文件。建築專員也會將不受該法令管制的違法行為，轉交警方或貪污調查局等部門進一步調查。法令亦訂明了阻礙建築專員行使監督權的各類罰則，及違反該法令的一般處罰。新加坡這個做法，值得參考。

業主作為私人物業擁有人，當然有責任管理好自己物業。政府推動業主成立法團，以履行管理大廈的責任，是正確的；而業主作為法團成員，也有權責參與法團事務及監察法團運作。法團作為獨立的法人團體，政府不好也不應時常干預、介入運作，但不能完全放任不管。以業主自治為核心的管理模式，於實際操作上，往往由於業主缺乏積極參與、法團管委會欠缺專業知識，及監察和投票程序的問題與漏洞，而成為濫權、貪腐溫牀。這才是圍標問題的根源。現行制度下，單靠業主本身難以改變這情况。只能靠政府出手，履行好監督角色，從制度上完善。

作者是新範式基金會副研究員

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[梁韋諾]