【明報文章】長期主義思維對香港剛起步的經濟結構轉型，極為關鍵。在土地供給方面，我們亦需長期思維為企業提供持續、穩定的經營場所，讓新技術、新經營模式和業態、新增長動能有足夠時間在港立足生根。

很可惜，在香港產業發展用地現况中，長期且廣泛存在短期租約模式，與產業發展需要的長期思維相悖。短期租約的租期通常1至5年，最多不超過7年，其後按季續租。

我在上篇（刊2024年12月12日《明報》）分享了3個短期租約案例，因租期過短，帶來企業不願長遠投資、回本期長的產業經營困難、不斷清場帶來極大浪費等情况。短期租約的確令政府得到管理方面的方便性和靈活性，但企業卻喪失了確定性和長期性。短期租約結合不斷招標，表面實現了「公平」，惟其實並未為社會帶來增量和效率提升，而只是在存量分配上的「低效公平」。香港未來要推動產業多元化和再工業化，難道就依賴在現有土地存量上不斷重新招標，一個個企業不斷推倒重來？

短租模式造成三輸局面

我們不妨放眼新加坡的產業用地政策：一般批出30年使用權，續租期可延長20至30年，對企業長遠發展非常有利。也難怪，這些年我聽聞不少新型產業在港嘗試覓地建廠，最終鎩羽而回，而後轉往星洲落地開花的消息。這當中有產業政策的原因，但我們的土地供給制度事實上也變成了產業發展的攔路虎。

現實是很多情况下，政府會不斷按季將土地續租予相同租客，多個短期租約疊加起來變成事實上的長期租約，惟這對企業來說存在不確定性，難做長期打算，政府只能收取偏低的租金才有吸引力。可見這種模式對社會、政府、企業而言，是三輸局面。

2020年4月審計署發出關於地政總署短期租約的報告，指出有82%短期租約租戶，在超過7年後獲按季續租；42%租戶獲續期逾20年，最長更達55年。短期事實上變成超長期！以在大埔道屹立半世紀、擁有露天茶座、早前結業的沙田茵餐廳為例，有傳媒查證，其店主在1955年向港英政府申請批租，1974年轉作按季續租的短期租約；直至今年中租戶主動退租，這份「短期」租約足足生效了50年，令人啼笑皆非。政府因何理由一直不做長期打算，卻在50年來一直按季續租有關土地，我們不得而知。

針對審計署報告，當時地政總署回應將新增規定，定期取得租戶營運資料，監察租戶違規、欠租等情况，並諮詢相關決策局或部門，將附加條件加入租約條款。顯然，這項政策更新是出於監管目的，尚未從扶持產業發展的視角來看待土地使用。

此外，審計署報告顯示於2014/15至2018/19年度的5年間，政府從短期租約所得的每年租金收入，由13.5億升至15.8億元，5年僅增加2.3億元。而企業和整體社會因此失去的發展機會成本，根本難以估計。我認為，若我們能為產業的持續發展訂立中、長期的土地供給制度，不但能收取持續的租金收入，更可藉此協助企業扎根、壯大，擷取由此衍生的多元經濟成果。

政府應梳理短租政策

事實上，由短期租約變成長期租契並非沒有先例。例如沙田馬場自1977年獲政府按私人遊樂場地契約批予馬會，至2012年改以短期租約形式續租；租約至2016年6月到期，馬會獲政府按照「特殊用途契約」續租50年，讓香港繼續「馬照跑，舞照跳」。可見政府有先例和條件，從產業佈局和長遠發展角度重新調整用地的批租年期。

故此我建議政府梳理目前的短期租約政策，考慮對一些社會有需求、經營者要做出長期規劃的產業，提供中長期租約，如10至20年，讓企業願意及能夠作長遠投資，增加土地租值及潛在稅收，長遠增加土地的資本回報率，擴大經濟基礎。尤其針對一些投資大、回本期長的產業，或者政府希望推動升級轉型的產業，更應給予更長租約期，令他們可有清晰預期，便於長遠投資規劃。

香港不缺地 缺的是機制與用心

站在用地公平的角度看，若真有其他投資者有意進入該行業，說明產業有發展潛力。那為何不改變「存量公平」思維，改為「增量公平」視角，增加新的土地供應，提供給新人使用，一起「做大個餅」，從而推動整個產業發展？土地當然珍貴，但香港真的並不缺土地，缺的是機制和用心。

我相信，「長期主義」的興起並不僅僅是一股潮流，而是對過往時代弊端的反思。香港若欲銳意推動產業發展和經濟轉型，必須走出這種「方便政府管理」、「存量低效公平」的怪圈！

作者是立法會議員

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[洪雯]