【明報社評】本港樓市疲弱，政府賣地收入大減， 政商界近期又再出現聲音，建議重推勾地制度，「搞活土地市場」。回歸後，特區政府實施勾地制度前後10多年，土地供應主導權旁落到發展商手上。歷史經驗清楚說明，勾地制度下售出的土地並不多，甚至試過連續21個月沒有發展商勾地，現在重推勾地制度，是否就能搞活土地市場，值得商榷。政府淡市賣地，招標條件需要多了解市場意向，不等於要將推地主導權交給發展商；政府建設北部都會區需要伙拍發展商，不等於引入勾地制度就是合適安排。勾地制度下，本港土地房屋供應出現嚴重斷層，遺禍深遠，教訓必須牢牢緊記。

恢復勾地雙軌並行

不代表投地更積極

疫後經濟復蘇不似預期，受樓市低迷影響，不少發展商手上都積壓了相當多新盤存貨，缺乏投地意欲。早於去年底，已有業界人士提倡恢復勾地制度，惟未見政府支持。今年8月，發展局長甯漢豪表示，提供土地的決心和穩定性一定要在政府手上，目前無意恢復勾地制度。及至近期北都開發及政府財赤問題惹來各方關注，要求恢復勾地的聲音又再湧現，兼且比之前的更響亮。

政府為了鼓勵發展商參與北都開發，推出了原址換地等方案，發展商卻反應冷淡。行政長官李家超呼籲工商界以實際行動支持北都，不要做旁觀者，商界則強調要「計掂條數」。政府早前舉行企業參與北都發展意向書簽署儀式，場面相當盛大，惟當局提出的北都片區開發計劃，本地財團會否積極響應、如何討價還價，仍然有待觀察。本月初，財政司長預告，受賣地收入不濟影響，本年度財赤料達千億元，部分商界人士和議員紛紛重提勾地，亦有發展商建議政府發展北都時採用勾地、招標等「多軌並行」方式賣地，讓發展商有更多機會參與。

回顧本地賣地歷史，大多數時候都是由政府主動推地公開拍賣，及至1998年亞洲金融風暴後，香港經濟嚴重衰退，政府為免流拍打擊樓市情緒，翌年推出勾地制度，由政府將一些有意出售的土地放入「勾地表」，發展商若有興趣，可提出勾地申請並報出底價，成功勾出後再公開拍賣。由於土地是發展商主動勾出，底價一開始也得到政府接受，意味勾出的土地肯定可以賣出。

勾地制度引入初期，也是與常規賣地「雙軌並行」，惟後來樓市持續不振，政府2002年索性暫停賣地及勾地，直至2004年，勾地制度「單軌復行」，定期賣地則全面取消。此後本港樓市開始進入失控狂飈時期，政府連續多年沒有主動賣地，發展商勾地申請也少之又少。雖然政府2010年恢復主動賣地、2013年全面取消勾地機制，然而土地房屋供應出現嚴重斷層，已成為了香港重大禍患，多年之後仍未能化解。

根據當年政府說法，引入勾地政策，目標是「讓市場決定合適供應，穩定物業價格」，然而往後事態發展證明，勾地制度存在嚴重問題。一方面，發展商可以刻意不勾地，令樓市供應持續緊張，從而推高樓價，手握大量土地儲備的大型發展商，尤其有本錢這樣做；另一方面，沒有足夠土儲的中小型發展商，申請勾地前需要先花人力物力做評估，但勾出「靚地」公開拍賣的結果，往往是由財雄勢大的發展商拿下，勾地者變相為大發展商作嫁衣裳，之後當然不會有勾地意欲。

勾地制度推行10多年間，一再出現連續多月「零勾地」情况，最長試過21個月，這是制度設計下很自然出現的結果。以目前的市况，就算有得勾地，也不見得發展商突然變得非常熱中投地。恢復勾地制度最直接的影響，就是發展商在土地供應及開發上，可以擁有更大話事權。如果發展商對北都發展前景及風險有懷疑，有沒有勾地制度，都未必肯做「開荒牛」；現在政府提出的片區開發模式，本身已是希望為項目發展提供更大彈性，如果發展商對北都發展有信心，就算沒有勾地制度，現在也可以就合組財團參與北都片區開發，展開部署。

有意見認為，恢復勾地可以讓發展商有多一個選擇，政府依然可以繼續主動推地招標。問題是多一個賣地方法，不等於發展商就會積極投地；更甚的是，既然發展商可以「擇時機而勾」、「擇靚地而勾」，對當局的招標項目就可能更沒興趣。北都發展刻不容緩，依靠發展商勾地開發，不排除出現「你（政府）急我（發展商）不急」情况。北都開發不是一般新城鎮發展計劃，而是對香港以至國家具有重大戰略意義的發展大計，涉及創科產業發展，倘若土地開發主導權旁落，有可能拖慢發展步伐，甚至影響整個北都規劃，出現荒腔走板情况。

堅持北都開發主導權

市場意向須多加留意

近年政府、港鐵及市建局項目一再流標，業界人士認為當局招標條件「要求多多」、目標價「定得過高」等，都是流標原因，當局確有必要先了解市場意向，在招標條件方面提供更多彈性。不過話說回來，其實當局也有因應市况調整賣地計劃。舉例說，過去數季政府已放慢推地，推出的地皮也偏向鄰近市區兼面積不大，藉此吸引發展商投地；港鐵去年「零入標」的東涌東站上蓋項目，最近也拆細重推兼不設商場，回應市場意向。香港是資本主義社會，不能逼商界做蝕本生意，但也不等於「市場大晒」、商界想怎話事就怎話事。香港發展進入新時期，理順政商關係，需要雙方拿出誠意，攜手合作，實現多方共贏。

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