【明報文章】過去10年，全球大城市出現愈來愈多的生活-工作-娛樂（Live-Work-Play，LWP）相融合的混合型發展區；背後的驅動力，是城市社會經濟模式的轉變。

隨着數字經濟崛起，移動辦公、雲上辦公、零工經濟（gig-economy）日趨普遍，很多人，尤其是青年成為數碼游民（digital nomad）。他們不再每天朝九晚六到城市中心區的寫字樓上班、晚上再回到居住區休息，而是通過各種數字化手段，在咖啡廳、餐桌上、公園裏，在任何可能的時段去遙距完成工作。這是經濟模式的轉變，更是生活方式的改變，工作、生活、娛樂之間的界限愈來愈模糊，在功能上日趨融合。

剛過去的疫情無疑大大強化了這種趨勢。在家辦公（Work From Home，WFH）成為很多企業疫情下的運作方式，經濟數碼化的進程大大加速。不少企業疫後仍容許員工部分時間WFH，遙距辦公的員工在很多城市成倍增長，不少企業發現自己已不需像從前一樣，在城市中心區域租用很大的辦公空間。

經濟數碼化帶來城市空間兩趨勢

這些轉變，對城市空間和土地規劃帶來深刻影響，其中有兩個趨勢日益明顯：第一，城市開始出現去CBD（Central Business District，中心商務區）、去中心化的現象。城市中心的一些功能開始向外圍遷移、疏解，中心區出現出租率下降、租金下跌的趨勢；過往就業崗位高度集中在城市某些區域的現狀也開始出現調整。隨之而來，原本房地產價格較低、生活環境較好的外圍地區因此受惠，開始集聚人流、提高發展密度。

第二，空間上，城市不同功能之間的區隔變得愈來愈模糊，混合型社區開始重新繁榮。愈來愈多的城市如紐約等，湧現將居住、工作、文化、娛樂空間共冶一爐的LWP社區，既有新發展區項目，亦包括城市舊區重建、傳統市中心的更新項目等。比較著名的有紐約曼哈頓下東區的Essex Crossing，華盛頓西南河濱地區的The Wharf DC等等。LWP發展區讓多元的活動交融，大大豐富了生活場景。而在社會的角度，因通勤距離下降，事實上擴大了勞動力市場，更多人能參與經濟活動和其他社會活動，員工能更好平衡工作與生活。此外，混合型發展也讓生活更方便，更多人會用公共交通取代私家車，區內也引入更多人性化的設施，重建社區生活。可以說，LWP發展區體現了新的生活方式、文化內涵及商圈模式，更能迎合青年需求，並成為潛在的旅遊觀光目的地。

對港未來城市發展的啟示？

上述趨勢，給香港未來的城市發展帶來諸多啟示。比如，香港到底需要，或者說能撐得起多少個CBD？每個需要多大規模？——這是我們新區規劃不得不思考的問題。CBD起源於上世紀早期，是工業經濟時代的產物。或者自發形成、或者規劃為之，金融及商務辦公設施在城市核心地段集聚起來，配以完善的交通、通訊及會議、酒店等設施，以適應工業時代人們需要就近辦理商務、提升效率的需求。可是，世界正進入數字經濟時代，我們是否需要，或者能否發展出一個又一個比中環還大的新CBD？

其次，城市功能從中心區向外圍疏解的趨勢，正與香港未來城市擴張的方向脗合。過去數年，香港新住宅竣工量開始向洪水橋/厦村、古洞北/粉嶺北、元朗南等新發展區轉移，且已逐漸過半。我們無疑應順應並利用這一趨勢，使之成為未來北部都會區發展的驅動力，通過城市規劃將發展空間外延，加快北部都會區的發展。

不過，在利用這種從中心向外圍擴展的驅動力時，我們的城市規劃必須調整那些不合時宜的舊思維，跟上時代的演變。香港的城市規劃主要沿襲西方「土地使用分區」的思維，將土地劃分為住宅用地、商業用地、工業用地、學校用地等明確的分區，並通過規劃藍圖和地契加以規定。顯然，這種僵化的功能片區劃分早已難以適應新的經濟模式（註）。無論新區規劃、舊區重建、還是傳統中心區的演變，未來的規劃需轉變思路，構建多功能融合的混合型發展區，創建多元的城市生活。

城市是社會經濟活動的載體，而社會經濟活動的模式無時無刻不在演變，所以城市既可規劃，又不可規劃。我們能做的，是在未來的願景與萬變的現實之間，找到一套互相塑造、雙向互動的機制，不斷調適我們的城市規劃和土地使用模式，協助城市解決不同發展階段面對的不同問題，使城市能持續向前、永續發展。

註：洪雯，〈城市規劃需順應時代發展〉，2024年11月7日《明報》

作者是立法會議員

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[洪雯]