【明報文章】土地是一切社會經濟活動的載體。城市規劃作為引導及控制土地使用的重要手段，既塑造城市的社會經濟活動，又需順應有關活動的發展規律和需求，雙向互動。當社會經濟活動模式發生轉變時，城市規劃應積極回應和配合，助力城市轉型升級。

傳統城市規劃 難適應產業融合趨勢

比如隨着經濟模式的演變，傳統經濟體系中不同功能之間的簡單劃分，早已不合時宜。在產業鏈條上，不少環節之間呈現互相融合的狀態，難以斷然分割。但我們傳統的城市規劃，往往將土地劃分為一個個具體的功能區——「物流用地」、「工業用地」、「商業用地」等用途涇渭分明，並在地契和租約中加以詳細規定，難以適應這種產業融合的趨勢。

舉個例：今年財政預算案提出香港發展跨國供應鏈管理中心。所謂供應鏈，就是產品從生產者到終端消費者中間的過程，包括產品的研發設計、原材料、生產、貿易、物流倉儲、銷售、售後服務等環節，當中涉及對物流、資金流、信息流的管理。在高效的供應鏈上，各環節環環相扣、互相融合，以實現對市場變動的快速反應，提高效率。

比如對大宗商品的供應鏈而言，若銜接不善，會出現多次短駁運輸，運輸成本佔整體成本比例會很高。因此有企業將原材料、加工地、成品分銷倉放置在同一設施中，將多種功能整合在一個空間來處理，減少中間的運輸和接駁，大大提升供應鏈效率和穩定性。也有不少案例將產品供應鏈中後段的檢測認證、包裝、標籤、區域分銷、物流倉儲等，安排在同一設施中，按照不同消費市場的需求來靈活處理多個工序，提升供應鏈的靈活性和效率。在這些模式下，土地使用出現了加工、物流、貿易等多種功能的融合。很可惜，香港傳統的土地規劃和建築物管理模式，完全不能適應這種發展趨勢。

程序蹉跎 令人嘆息

最近我收到一間物流企業的求助，該企業有意在港拓展大宗商品的加工貿易，從東南亞、美洲進口原材料，在港做智能加工，出口到內地、東南亞、中東。如此安排，是因為將加工與香港高效的航空和航運物流結合，能大大減少短駁和多重裝卸，顯著降低供應鏈上的物流及經營成本；企業並能利用香港自由港、金融業優勢，在港管理貿易訂單和融資安排。

該企業手中已有訂單，每年可帶來數億美元貿易額和過10萬噸的航運吞吐量——這正是香港拓展跨國供應鏈管理、新型製造業及大宗商品交易的一個探索。該企業也已覓得土地，正投資建設廠房來開展加工，但建築期為3年，因此希望申請在現有物流設施中以「上廠下倉」模式短期運作，作為過渡。可是企業在申請加工牌照時遭否決，因其用地為物流用地。若要開展加工，首先須向城市規劃委員會申請，當中須經過環評及公眾諮詢等一套法定程序；批出許可後再向地政總署申請臨時放寬土地用途，涉及補地價評估等程序。一切順利的話需要24至33個月——正好蹉跎到廠房建成，讓我嘆息。

調整思路模式 賦能社會轉型

事實上，香港的城市規劃、地契或土地租約，一直存在過於僵化、對用途的定義過於狹窄的情况。當經濟發展模式出現調整，土地使用者想改變土地原有用途時，相關的改劃、改契、補地價等程序極度複雜，需時數年，成本高昂，嚴重窒息了產業發展。工業大廈的活化使用也是類似情况，不少業權人希望將過剩的工廈改建為科技、文創等用途，但限制多、改劃難、補價貴、審批慢，間接導致違規使用的情况氾濫，產生了安全隱患。

今日的香港亟待推動經濟結構轉型，培育新經濟增長點。隨着城市的社會經濟活動愈來愈緊密銜接、互相依存，將土地簡單劃分為一個個既定用途的傳統規劃模式，愈來愈與社會脫節。城市規劃必須調整思路和模式，提供適當的靈活性，容許不同功能的混合和轉換，才能夠順應時代變遷，為社會經濟的轉型升級賦能。

作者是立法會議員

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[洪雯]