【明報專訊】本港住宅樓價從2021年8月高位回落近三成後，隨着去年9月開始減息，上季開始有回穩迹象（見圖），而踏入2025年後市何去何從備受關注。本身是資深物業投資者的環亞拍賣董事總經理區蘊聰接受專訪時表示，雖然本港2025年仍有減息空間，令借按揭買樓者每月供款可望進一步減少，這對樓價屬正面，故樓價大跌機率不大，惟更重要是整體經濟、特別是就業市場前景向好，指「愈來愈多人有工做、有人工加，才可支持樓價回升」。

環亞拍賣本周二舉行2025年首次拍賣，獲近90人進場擬競投，最終沽出6個物業，當中包括4個住宅單位、1個車位及1個工業單位，而6個物業中有4個屬銀主盤。區蘊聰在專訪中表示，傳統上1月、特別是1月首周的第一場拍賣會均屬偏靜，惟本周二進場人數比預期高，指印製的80份場刊供不應求需要加印，而最終共沽出6個物業，總數也與過去幾個月的均值相若，暫沒有受到1月傳統淡季的影響。

區蘊聰於2001年開始投資本港物業，多年來買賣400至500個單位，由最初主打東九龍住宅，到其後轉為留意金額較高的工商物業買賣，活躍於拍賣場，熟悉該市場的運作，2020年首季開始接手環亞拍賣至今。

去年「撒辣」後投資者入市 樓市趨活躍

財政司長陳茂波在2024年2月28日發表《財政預算案》表示，經審慎考慮當前整體情况後，決定當日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，當日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，原因是在當前的經濟及市場情况下，有關措施已無需要。區蘊聰指出，受惠於上述樓市「撤辣」的措施，加上2024年9月本港銀行亦開始減息，2024年是他經營環亞物業近5年以來表現較好的一年。

區蘊聰表示：「去年2月政府『撤辣』前，住宅樓市基本上由用家主導，這便很難促成交易。因此去年2月政府『撤辣』後，對整體市况是有幫助的，明顯多了投資者出來買住宅作為收租、甚至是短炒用途，有投資者市况才會比較活躍。投資者各施各法，有人買貨亦有人沽貨，我們拍賣行作為物業中介，投資者最終是否賺錢並非最重要，關鍵是其入場買賣。基於上述原因，環亞拍賣2024年生意額對比2023年是有增長的，對比2022年更屬大幅改善。」

新盤成交價量去年升逾五成 大型代理行較受惠

美聯集團（1200）上月17日發布通告，指出根據集團截至2024年11月底止未經審核綜合管理帳目之初步審閱，錄得除稅前溢利逾3.5億元及權益持有人應佔淨溢利逾3億元，而集團前年則錄得權益持有人應佔淨虧損約4200萬元。而中原集團主席施永青在《Money Monday》第480期（上月23日出版）封面故事專訪中表示，集團2024年首11個月盈利便逾7億元，按年顯著上升，主要由在本港經營物業中介業務的中原地產及利嘉閣貢獻。區蘊聰則估計，中原及美聯去年盈利按年顯著改善，主要原因是受惠期內本港一手樓市暢旺，指環亞拍賣主要聚焦二手樓市中的拍賣市場，而去年二手住宅市場表現按年即使有改善，但並非很理想，因此集團生意相對上僅屬「平平穩穩」。

事實上，根據中原地產統計數據，2024年本港發展商賣樓成績理想，整體一手私人住宅登記16,861宗，成交額2082億元，均按年大升逾五成；而2024年本港二手私人住宅登記33,794宗，按年上升約一成，成交額2423億元，按年變化不大。

有工做有人工加 才可支持樓價回升

展望2025年本港住宅樓市後市，區蘊聰表示，目前市場信息混亂，難以就此準確預測。他解釋，本港樓價現已從2021年8月高位回落近三成，若市民拿着同一筆錢置業，選擇比3年多前明顯增加，而市場亦預期本港仍會繼續減息，減低借按揭買樓者每月供款負擔，這些均屬利好因素，惟整體經濟、特別是就業市場前景屬更重要，指「愈來愈多人有工做、有人工加，才可支持樓價回升」。

區蘊聰回憶，本港住宅樓價在1997年第四季至2003年第三季期間曾大跌近七成，在該長達6年的調整期中後期，息率其實已屬很低，惟樓價卻仍未止跌，主要原因是失業率大幅上升。他續稱，目前本港失業率則仍處低位，要留意這對樓市屬十分重要的正面因素能否持續。

明報記者 葉創成

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