【明報社評】政府公布本財政年度最後一季賣地計劃，招標出售的住宅地只有一幅，位於東涌，當局預計今個年度賣地所能提供的私樓單位，只及原定目標六成許。本港經濟疲弱樓市不振，發展商近年投地意欲大減，政府推地需要更貼市和更具彈性。最新推出的東涌地皮，原本不在本年度賣地表之內，無論項目規模、招標條款以至配套支援，都有嘗試回應地產界訴求，加上鄰近港鐵項目早前招標成功，凡此種種，相信都有助減低今次賣地流標的機率。政府必須緊握土地供應主導權，不因房地產市道起落而變，庫房收入長遠也不應過度依賴賣地，當局必須把握時間，推進北都建設，加快新興產業發展。

看準時機重推東涌地皮

優化條款減少流標機率

本港樓市氣氛欠佳，過去兩年政府、港鐵和市建局多個大型發展項目，都以流標收場。政府不得不放慢推地步伐，2024/25年度頭3季，合共只推出了3幅住宅官地，其中兩幅位於沙田小瀝源的地皮批出，柴灣一幅指定用作私人興建資助出售房屋的住宅地則流標。財政司長去年初預測，連同賣地及補地價等項目，今個財政年度政府會有330億元左右的土地收入，惟目前已知收入只有40多億元，即使今次東涌住宅地招標成功批出，對庫房幫補也相當有限。有測量師便估算，今個年度政府賣地收入，有可能是20年來最低。

大型發展商本來就有不少土地儲備及貨尾單位積存在手，樓市不振、經濟失色下，銀行借貸趨向審慎，發展商手頭資金緊張，對於斥資投地，特別是大型項目，自然更趨保守。為免賣地流標進一步影響市場氣氛，政府當然也要調整推地策略，確保發展商有興趣投地。之前政府招標批出的兩幅沙田住宅地，共通點是面積不大，兼且位於發展成熟、配套齊全的地區。這次政府招標的住宅地位於東涌，屬於新發展區，論選址其實已比之前兩幅沙田地皮「進取」，當局對發展商參與競投，似乎也有一定信心。

政府這次推出的東涌住宅地，同屬規模較細的項目，發展商投資風險相對較低，雖然該區仍處於「開荒」階段，但位置接近東涌市中心，配套支援成熟，附近的公營房屋稍後也將陸續入伙。有關地皮曾於2023年9月招標，因未到底價而收回，原因之一是發展商質疑，有關項目排污配套容量不足，最多只能興建330伙，低於當時政府的預測414伙。今回政府「舊地重推」，在回應市場關切方面，下了不少工夫。當局表示，專業團隊研究後，認為區內現有基建可以提升，承載更多居民，項目單位數量可增至745個，附近新道路也快將竣工。另外，今次招標條款也比較簡單，並無加入任何興建政府設施的要求，有利發展商減省發展成本。

當然，政府突然決定重推這幅原本不在本年度賣地計劃的土地，一大原因相信是鄰近的港鐵東涌項目成功推售。一年前，港鐵推出東涌東站一期項目，由於規模太大投資期長，結果無人問津。其後港鐵決定拆細項目，除了調低前期費用，又不再要求興建商場，終於去年底批出，說明只要條件合適，就算項目位於新發展區，仍然有發展商願意投地。這次政府趁勢重推鄰近東涌地皮，未有囿於原有賣地表，展現了靈活彈性，多項優化安排相信也可減少流標機率，倘若項目最後批出，對於改善市場氣氛，應有一定作用。

建設北都發展新產業

擺脫過度依賴房地產

政府原先期望，本財年私人房屋土地供應，可以提供約1.32萬個單位，然而受市道不振、放緩推地影響，當局最新估計，全年4個季度不同土地來源所提供的潛在私樓單位供應，只有8340伙，相當於原來目標的63%，可幸過去4個財年的私樓單位潛在供應，都超出當年目標，合計多出單位約有1.2萬個，足以抵消今年的不足。比起私樓供應問題，樓市持續不振導致政府賣地收入銳減，財政缺口巨大，顯然是目前更多人關心的問題。

高息環境及地緣政治影響資金流向，遏抑本地資產市場，雖然當下不少大行估計，今年本港樓市將有3%至5%的溫和升幅，可是特朗普回朝，對中美關係和國際貿易衝擊有多大，仍是一個未知之數。香港經濟與房地產深度綑綁，樓市持續不振，對庫房收入影響無疑巨大，然而正因如此，政府更須積極發展新產業，促進實體經濟發展，從而長遠減少對賣地相關收入的依賴，而不是一味靠托高樓市創造財富。

發展局長甯漢豪昨天提到，樓價有起有落，本港近年經濟環境，反映政府不可純粹依賴地價支持開支。建設北都發展創科，是香港經濟升級轉型所在，放慢發展腳步，只會令實體經濟更難擺脫對房地產的過度依賴。近期政商界不時有聲音建議重推勾地制度、與招標賣地雙軌並行，然而多一個賣地方法，不等於發展商就會積極投地；更甚的是，既然發展商可以「擇時機而勾」、「擇靚地而勾」，對當局的招標項目就可能更沒興趣。政府淡市賣地，招標條件需要多了解市場意向，不等於要將土地供應主導權交給發展商。北都發展刻不容緩，倘若土地開發主導權旁落，有可能拖慢發展步伐，甚至影響整個北都規劃的落實，無論特區政府還是中央，相信都不希望見到這樣的情况。

■歡迎回應[email protected]