【明報專訊】政府去年7月允許西九文化區出售住宅發展項目，以紓財困問題。據西九文化區管理局（下稱管理局）向油尖旺區議會提供的文件，提出擬議住宅發展計劃總樓面面積最多13.45萬平方米，當中住宅佔10.85萬平方米（逾116萬平方呎），擬建7幢樓宇，不多於1995伙。管理局將於今年首季向城規會提交規劃許可申請。

7幢樓樓面116萬方呎 設3層平台

測量師學會前會長及土地政策小組主席劉振江向本報表示，現時市場的確比較淡靜，但項目位處香港非常優越的位置，料有一定優勢。測量師張翹楚以呎價9140元估算，料住宅部分的總地價可達106.7億元。

根據管理局文件，擬議住宅發展計劃處於西九文化區中心位置（見圖），將包括7幢建於3層平台上的住宅大樓，平台設零售、餐飲及消閒和附屬設施；並有地下3層的綜合地庫及停車場。管理局提出的住宅樓面面積10.85萬平方米，按建築規模推算，即相等於1995個585呎單位。

管理局稱，住宅大樓設計將符合城規會在2014年批出的84米至100米樓高限制，確保由港島望向西九龍海濱的良好景觀。住宅項目將設兩組新的行人通道及出入口，讓公眾連通港鐵九龍站和圓方商場。

擬建地下行車道 紓現有交通壓力

擬議計劃將有地下綜合地庫，為公眾及住戶提供停車場，增加西九文化區整體停車位數量。項目亦擬建約1公里的地下行車道，由M+起途經藝術廣場大樓、西九演藝中心至柯士甸道西和連翔道交界，以紓緩現有道路交通壓力。

管理局將就擬議計劃諮詢油尖旺區議會房屋及發展規劃委員會，再向城規會提交規劃許可申請。管理局表示，向城規會提出的申請，將包括住宅樓面面積分配的技術修訂，將原先在南面的1.6萬平方米住宅樓面面積，調動至北面用地，以整合原先較零散分佈的住宅項目，減少重複提供多用途配套設施及建築基建。可建住宅總樓面面積上限不會超出2014年城規會批出標準。

就相關地皮地價，測量師張翹楚表示，西九住宅始終是市區地皮，若非底價太高，仍然有一定市場。張估計，相關地皮住宅每呎樓面地價為9140元，以總住宅發展樓面面積為10.85萬平方米計，相當於約116.8萬呎，料住宅部分的總地價可達106.7億元。

位置極佳 測量師：準確估算需待確認參數

劉振江就表示，在西九住宅地皮暫時沒可直接比較的個案，要先待城規會通過後確認最終的發展參數，亦要視乎推售時未來數月或未來一年住宅土地的走勢如何，才能較準確估算。劉舉例，地皮是否一次過抑或分期推，地皮的景觀、停車場配套、建造成本等，都是影響地價的因素。

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