【明報社評】特區政府總部舉行企業參與北都發展簽署儀式，包括本地發展商、國企及外資在內，逾80間企業簽署了意向書。雖然意向書本身不涉及任何具體投資承諾，但從宣傳造勢角度，有這麼多「重磅」企業代表出席儀式簽署，對於增強市場對北都發展的信心，無疑有積極作用。近年本港地產市道低迷，加上高息環境，發展商財力大受影響。北都發展規模大，資金投入需求高，商人在商言商，需要先了解不同發展項目細節安排，才能好好「計數」。政府昨天公布北都三個片區開發試點詳情，相信有助商界掌握項目輪廓，當局需要思考如何調動商界積極性，以別具彈性的安排，吸引商界參與片區開發及投資。

片區試點詳情公布

有助發展商「計數」

香港經濟升級轉型，創科發展至關重要，北部都會區建設亟待推進，工商界的態度，成為關注焦點。去年底，政府推出「加強版傳統新市鎮發展模式」換地安排，以較優惠的補地價條件，鼓勵發展商「原址換地」，按照政府北都規劃，自行發展相關地皮。當局希望新安排可以更有效發揮市場力量，加快北都建設，惟發展商反應平平，甚至寧願讓政府按農地補償價收回相關土地，也不想申請原址換地，自行出錢發展。

政府財政緊絀，發展商缺乏投地意欲。過去數月，中央一再開腔談及香港工商界的角色與作用，又形容商界是香港經濟發展主力軍。港澳辦主任夏寶龍本月初出席工商界座談會，呼籲工商界以實際行動愛國愛港；事後李家超以北都片區開發計劃為例，期望商界從本港整體利益出發。全國政協常委唐英年則稱，商界願意支持中央和特區政府，並非只說不做，同時也強調「支持得嚟，條數都要計得掂」。外界不清楚商界和政府如何「計數」，然而張力的存在，卻是清楚感受得到。

本周初，行政長官李家超率領多名司局長及工商界高層訪問大灣區城市，了解內地片區開發經驗，昨天早上政府又邀請一批企業代表親臨北都考察，其後再在政府總部簽署「支持及參與北部都會區發展」意向書。除了李家超，中聯辦主任鄭雁雄及港澳辦官員都有到場見證。論陣容，這次北都意向書簽署儀式，確是相當浩大，80多間企業代表，除了本地及外資地產商、工程承建商、大型銀行及電力公司代表，國企和中資銀行亦紛紛派高層出席。

今次簽署儀式具有「路演」性質，由特區政府牽頭宣傳造勢，以往確是較為少見。當然，意向書並不是什麼合同，只是一份表態支持北都發展的文件，當中既無提及具體項目，也無任何投資額的陳述，然而如此大型的簽署儀式，始終具有重要象徵意義，除了宣示北都發展得到本地工商界廣泛支持，「國家隊」也願意作為「後盾」，準備好全力參與建設；中央部門官員出席儀式，則反映北都被視為國家戰略發展的一環，得到中央政府大力支持，事在必行。凡此種種相信都有助於加強市場對北都發展的信心，特區政府未來招商引資，也更多宣傳彈藥。

發展北都，特區政府獨力難支，「原址換地」成效不彰，當局提出片區開發模式，盼可吸引商界參與，減輕政府財政壓力。所謂片區模式，簡單而言是「打包賣地」，片區內除了有私人商住物業項目，還包括公共設施、產業設施，投得片區的發展商，要同時負責平整土地及興建這些設施，然後將之交回政府，住宅用地則可自行發展。政府昨天公布北都3個片區開發試點詳情，3個片區分別位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區，以及新田科技城，佔地介乎12.5至18.6公頃，最大的一片，面積就跟維園差不多。根據政府文件，3個片區所在區域的定位並不一樣，有重點發展高端專業服務及跨境物流，亦有聚焦創科，地產商可以發展的住宅用地，以及需要幫政府興建的產業及公共設施也不盡相同。發展商掌握了項目較多細節，要「計數」也較為容易。

「片區」發展年期較長，成本及風險也較高。商人在商言商，需要考慮具體項目發展成本及資金周轉壓力，由多間發展商合組財團參與項目發展，是其中一個解決問題的方法。相比之下，如何評估項目是否有利可圖、又或有多少利可圖，則是較為複雜的問題，不同人對發展前景和風險可能有不同看法，對賺多賺少亦有不同期望。

中央向商界派定心丸

提供誘因看特區政府

以往政府發展新市鎮，較多時候都是由公屋「打頭陣」，私人商住項目之後才陸續進場。這種模式可確保區內有足夠人氣和基建配套，發展商可以坐享其利。北都片區開發，發展商要做「開荒牛」，這可不是本港發展商習慣的做法。如果將來肯定有重量級企業在附近落戶，發展商投資信心一定較強，可是如果片區不盡快發展起來，政府也很難找有分量的創科企業落戶，這是有雞先還是蛋先的問題。中央再三強調支持香港創科和北都建設，某程度是要向商界派定心丸，北都創科發展只許成功不許失敗，與其擔心「搞不成」，不如及早投入參與建設。

當然，特區政府要吸引商界全力投入北都建設，還須提供更多誘因。開發片區文件提到，可以考慮提供更多彈性安排，例如分期繳付地價減輕發展商現金流壓力，又或與政府合組公司共同出資興建、批租和管理創科園區等，等等。另外，政府之前也提及，可以考慮以機管局模式，負責招商引資。當局應積極與工商界商討，找出一個互利共贏、可以加快北都創科發展的方案。

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