【明報社評】國慶節前夕，中央高調提出「要促進房地產市場止跌回穩」，國務院、住房部、銀行，以及地方政府，相繼就利率、首付比例、貸款政策、徵稅政策以及限購令等，使出「組合拳」。國慶節假期，沉寂多時的樓市乍現小陽春。然而，需要判斷的是，中央的「救市」措施，究竟是否為「止跌回穩」點到即止，不提「房住不炒」，是權宜之計還是徹底改變房地產市場的政策。內地經濟轉型是一個漫長的過程，依靠高科技帶動經濟發展是大方向，人口結構變化以及民眾購房思維改變，決定目前樓市的小陽春並非表示真正的「春天到來」。

樓市一潭死水百業待救

中央救市只是點到即止

今年上半年全國經濟增長5%，達到預期目標，雖然中央繼續提出各種刺激增長的措施，特別是反覆推出各種防止爛尾的「保交樓」具體做法，市道還是疲軟不振，樓市更是一潭死水，截至今年八月底，全國商品房待售面積仍然有7.38億平方米之多。樓市不興，相關行業也出現連帶的打擊，消費市場就回天乏力。

中央政治局在9月26日會議，罕有地就樓市問題提出綜合而且具體的意見：「要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高品質，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。」

國務院等執行部門坐言起行，央行推出降低準備金率，住房部調整首付比例，銀行推出按揭貸款不分首套還是二套購房，稅務部門降低對轉售房產徵稅的年限，各地陸續宣布不同程度取消限購令。即時推出一系列的措施，突顯中央的整體部署，以及統籌執行的決心與效率。

國慶節黃金周期間，北京、上海、廣州和深圳等大城市，看房客立即活躍起來，一手和二手樓買賣宗數飈升。不過，所謂飈升也是因為基數太低，並非表示真的出現雨後春筍。而且成交價格也各異，一手樓有提高折扣優惠的，也有立即宣布折扣期限很快屆滿，開發商在製造樓價要升的意圖十分明顯。二手樓賣家有立即提高叫價，也有下調叫價，更多是封盤觀望。樓市在活躍氣氛情況下，也有對未來發展方向感到混雜的意味。

一般評論都認為，中央高調使出組合拳，「救市」的信號十分明確，而且決心很大，因為關係到「社會大局穩定」。而且市場上確實有剛需，去年結婚人數仍然有768萬對，城鎮化速度雖然放緩，但每年仍然有發家致富的農民搬到大城市。高科技行業從業員的薪酬福利仍然有所增長，他們為改善居住條件也會換大屋。

中央自去年底召開的中央經濟工作會議，首次不再提出「房住不炒」的政策。這個信號有兩種解讀，一是認為中央在房地產市場政策上有所轉變，而且及後多次提出的「穩中求進」，理解也是著眼於「求進」，因為房地產市場大到不能倒（too big to fail），經濟增長離不開房地產市場上揚。

恆大破產炒家損手教訓深刻

發展高新科技轉型才是正道

另一種解讀是，中央2016年提出房住不炒，因為當時已經出現樓市泡沫苗頭，任由野蠻生長將會禍及金融體系。現在不提這個政策，是因為樓市不但沒有泡沫，連「氣泡」都不冒，也就沒有必要多此一舉。

更重要的是，不提房住不炒，並非顯示中央徹底改變對房地產市場的大政方針。房住不炒不但是一個措施或者政策，而是經濟發展模式的理念。以房地產市場引領經濟增長的做法，造就開發商以無限借貸方式，製造炒賣市場，最後只是炒家暴富，平頭百姓住不起房子。地方政府只顧賣地收益而忽視發展實業，對於令國民經濟長遠獲益的高科技行業，缺乏投資意欲。對整體經濟、國計民生，以及金融體系帶來的禍害已經呈現。

而今積存房地產的過剩供應，反而成為燙手山芋，大小炒家都已經損手爛腳，民眾的眼光已經擦亮，清晰認識到，房地產作為投資或者投機工具的金融屬性喪失殆盡，炒賣房產不可能「東山再起」。

恆大以及多個房地產開發商的破產，或者負債纍纍的教訓十分深刻，相信中央是不會為了要救市於一時，走回頭路重拾這個庸碌無為而帶來後患的愚民政策。仍然心存炒樓致富的投資者相信也是絕無僅有。在這種判斷之下，房地產市道回到「昔日輝煌」也只能是幻想而已。

中央此時出手救市，有一定的必要性，但相信真正的目的，只是提振信心，將積存的供應消化掉，要「嚴控增量、優化存量、提高品質」，而且最終要「推動構建房地產發展新模式」。至於新的發展模式是什麼，要通過市場規律，投資者意向，再制定相關政策形成，在這個探索新模式的過程中，買時間去大力發展經濟發展模式轉型真正需要的高科技產業，才是正道。

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