【明報專訊】本港二手住宅樓價從2021年8月高位回落近三成後，市場現時普遍對樓市展望審慎，認為今年樓價若能夠止跌回穩已屬不錯。不過，富瑞證券研究部亞太金融地產業資深副總裁黃梓皓在專訪中則預測，受惠本港居民收入穩定及息率繼續下跌，今年大眾市場優質地段二手樓價料錄得中至高單位數升幅，下文他將詳細解釋作出上述樂觀預測的原因。

富瑞證券黃梓皓接受專訪時表示，他預測今年本港大眾市場優質地段二手樓價可錄得中至高單位數升幅，基於兩大假設：第一是居民收入料繼續趨於平穩；第二是息率料繼續下跌，傳統上這對樓市均屬有利。

記者翻查政府統計處的「綜合住戶統計調查按季統計報告」，去年第三季家庭住戶數目逾278萬戶，而家庭住戶每月入息中位數為30,000元，與去年第二季的29,700元比較增長300元或1.01%，惟與去年第一季的30,000元屬相同；較大機率購買私樓的從事經濟活動家庭住戶，去年第三季每月入息中位數為39,700元，與去年第二季的39,200元比較增長500元或1.27%，與去年第一季的39,700元比較則屬相同（見圖1）。

金融就業人士月入中位數4萬元 置業能力強

黃梓皓認為，近年本港勞動市場比較緊張，政府則適時放寬及收緊輸入外勞，是本土居民收入趨於平穩原因之一，他分析：「你見到近年政府在輸入外勞上做得很小心，早前當見到建築業等行業人手不足，令勞工成本太高、利潤率太低，便放寬輸入外勞，令商家可以輕鬆些，始終大家都要有合理利潤才肯做生意；目前建築業開始放緩，政府便收緊輸入外勞，所以我的感覺是政府已盡力希望提供一個比較平穩的經濟環境。」

港本季或再減息1/4厘 供平過租更明顯

若以個人而非家庭住戶為統計單位，根據統計處公布去年8至10月就業人士月入數據，收入中位數為21,900元，當中，金融及保險就業人士中位數高達4萬元，在10個細分行業中屬最高。黃梓皓分析，本港金融業好景，相關從業員具備強大置業能力外，他們過去亦會藉消費拉動其他行業，令低下階層亦普遍受惠，惟近年金融及保險就業人士中位數增長卻遠高於其他行業，屬就業市場美中不足之處。

綜合上述分析，黃梓皓估計，本港居民收入今年料趨於平穩，對樓市的影響亦屬中性，支持樓價今年可望錄得中至高單位數升幅，主要原因是息口料繼續向下。

隨着美國聯儲局去年9月、11月及12月先後減息0.5厘、0.25厘及0.25厘，累積減息1厘，本港銀行期內亦相應下調最優惠利率（P）0.25厘、0.25厘及0.125厘，累積減息0.625厘，令與P掛鈎的新做按揭利率亦由4.125厘回落0.625厘至3.5厘，已低於中原城市租金指數反映的租金回報率3.65厘（見圖2）。向前望的話，黃梓皓預測，本港本季或會跟隨美國再減息0.25厘，而新做按揭利率因此亦會進一步回落0.25厘至3.25厘，令新做按揭利率低於租金回報率的情况更明顯，為樓價帶來上升動力，料全年升幅可達中至高單位數。

啟德掃管笏新盤多 一手或劈價累二手

雖然黃梓皓看好本港住宅樓價今年走勢，但他強調，不同地區樓價走勢分化的情况會愈來愈明顯。他解釋，目前本港約有2萬伙未售新盤貨尾，加上約3萬伙料未來一年可售全新盤單位，即未來一年市場潛在新盤供應約5萬伙，當中，約1.1萬伙位於啟德，而新界區、特別是屯門掃管笏相關供應亦很多，假如發展商持貨能力不強須劈價求售這些新盤，難免會推低同區二手樓價，故他亦不預期上述地區二手樓價今年可錄得升幅。

明報記者 葉創成

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