【明報專訊】長江實業（1113）繼於2023年提出以48.11億元收購英國社會房屋公司Civitas Socail Housing後，其聯屬公司Civitas Investment Management（CIM）進一步向歐洲擴展，並推進以3億歐元（約24.05億港元），收購26項德國長者及輔助式生活住屋組合。集團執行委員會委員兼特別項目總監趙汝成預料，有關交易會在未來一兩個月完成，估計項目的內部回報率達低的雙位數字。長實及Civitas更擬進一步在歐洲物色更多類似的社會房屋項目投資，冀增加經常性收入支持未來派息。

內部回報率料低雙位數

趙汝成稱，由於是次收購的德國項目，毋須CIM參與管理，而是由當地龍頭照護營運商Allohelm Group負責管理，同時獲用家以長期合約租住，並且獲政府包底，因此集團據此可以按通脹長期獲取租金收益。「估計是次收購可錄得雙位數內部回報率（IRR）」，相對香港發展物業動輒需時5至6年發展期，以毛利率三成按發展期計算，年均回報率最多才6厘，經扣除財務及銷售成本後，比在歐洲的社會房屋回報率為低。因此集團擬建基於早年長江基建（1038）在德國收購計量服務商ista的基礎上，在歐陸高信貸評級地區如德國、瑞典，甚至到愛爾蘭、西班牙物色更多項目。

CIM英德瑞組合總值20億英鎊

CIM較早前亦到過奧地利物色項目。趙稱連同較早前以逾4000萬歐元收購瑞典社會支援居屋項目，CIM橫跨英、德、瑞三地組合總值達20億英鎊，當中英國、歐陸項目各佔80%及20%。隨着有歐洲企業需減持非核心資產，為長實提供收購機會，趙料長遠歐陸的比重會繼續增加。在今次收購德國的項目，自有資金及貸款融資各一半，當中在歐陸借貸息率比英低1個百分點。由於集團收購物業本身為住宅，將來若發展未及預期，他相信在滿足當地規劃條件下有空間轉成普通住宅。至於將來CIM會否參與發展興建放租項目，他不諱言集團早年已有和施羅德合作開發類似項目經驗，目前則未有需要開發相關項目。