【明報專訊】2024年本港樓價跌近7%，瑞銀投資銀行香港地產分析師梁展嘉指出，對2025年樓價看法亦由樂觀轉向審慎，主要因美國大選後減息幅度或會收窄，減幅不及預期，故預期香港樓價今年只會平穩發展。

明報記者 方楚茵

梁展嘉認為本港樓市今年平穩的因素包括，2022年至今樓市下滑三分之一，但去年數次減息後，現時新做按揭息率處3.5厘水平、與租金回報為3.6厘已重返平衡，若美國今年再減息50點子，而香港跟減一半，即25點子，年底新做按揭息率回到3.2厘水平，在租金回報進一步升至3.8%下，兩者將有50點子的正利差（positive carry），有利樓市發展。

專才流入港人回流穩樓市

同時，由於專才計劃帶動人口流入，加上以往人口流出的情况回落，或已出現移民「尾班車」，並預計2026年及2027年或有港人回流情况出現。

另外，賣地在2018年見頂後，2024年供應減近一半，故住宅長期供應的高峰或在今年出現，及至2028年私人住宅供應會回落三分之一。

他分析，樓市下行風險在於樓市住宅短期供應仍多，包括已取預售證或等待預售證等的可售資源最新數字達46,000伙，去年初為51,000伙，庫存周期約為32個月，但以往庫存周期要跌至約30個月樓價始會回穩；若減息不及預期、失業率若急升等都是樓市下跌風險。

但他相信，由於本港財政較依賴賣地，若樓市出現較大波動時政府將出招支持樓市，包括再放鬆投資移民限制、允許利用MPF作買、租樓之用，故料香港樓市仍較穩定。

倘減息步伐放緩 新盤或逾4000伙減價出售

談及減息步伐或放緩，梁展嘉指出，減息放緩或令部分高槓桿的中小型發展商被迫減價賣樓套現，料涉4000至5000伙；若美國調頭加息，商業地產的風險亦會上升。

至於問及政府擬於西九文化區中心位置項目包括7幢建於3層平台上的住宅大樓，涉2000伙的計劃，他指政府想「拎出來賣，但現實有沒有人接貨是另一回事」，因現實情况是部分發展商槓桿不低、庫存亦多，若香港政府不幫忙去庫存，發展商的投地意欲會比較低。