【明報專訊】原由內房雅居樂（3383）持有，早前被銀主接管放售的鰂魚涌英皇道、柏架山道地盤，市場消息指接管人有新動作，委託代理邀請財團遞交發展意向書，據悉地皮指引價不少於35億元（連補地價），折合每方呎樓面價約7800元，較恒地（0012）等去年9月透過強拍統一的同區濱海街商住地皮、每方呎樓面價約1.43萬元低近五成，意向書可於下周五遞交（2025年1月3日）。

雅居樂早年進軍香港，不惜高價併購土地，惟近年陷入財困，需要在港「賣產」，其中港島東鰂魚涌英皇道、柏架山道的地盤，前身為公務員合作社，雅居樂於2017年底起多次併購，其後僅得柏架山道2至8號一個住宅單位未能收購，雅居樂透過強拍統一業權，成為本港首宗公務員合作社物業強拍個案。

樓面呎價低同區恒地地皮近五成

雅居樂於2020年統一柏架山道2至8號地皮業權後，連同已完成併購的毗鄰兩個項目、重整3個地盤合併發展，發展範圍包括英皇道992至998號，以及柏架山道2至16號和毗連政府土地，地皮面積5萬方呎，最高可建樓面約44.8萬方呎。

值得留意的是，相關地盤原為公務員合作社，受地契買賣限制條款規範，需申請原址換地，以及補地價後才可發展，因此，接管人今年8月放售該地盤，市場估值約27億元，但估計實際發展成本需更多，亦未能出售地盤。

已被接管 獲准延至最遲2031年完工

市場最新消息稱，接管人擬出售地盤，邀請財團遞交發展意向書，並透露地盤指引價不少於35億元，有關金額已包括補地價金額，而補地價金額可望於下月有定案，以可建樓面44.8萬方呎計，每方呎樓地價7800餘元。另項目發展年期獲准延遲59個月、最遲於2031年10月完工，估計雅居樂總收購成本逾30億元。

雅居樂總收購成本料逾30億

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，目前指引價中包括的補地價，相信主要是解除公務員合作社的限制，因城規會放寬項目高度限制，或需再向地政總署申請補地價、即俗稱「補高空」，預計每方呎樓面價或逾1萬元，但相信仍略低於恒地同區項目，因現時市况與恒地統一業權時市况已不同。

分析：或需再向地政總署申請「補高空」

翻查紀錄，港島東上一幅售出官地，追溯10年前推售的筲箕灣愛德街地皮，由永泰地產（0369）於2014年以4.33億元、每方呎樓面價9396元投得，現發展為出租住宅Waterfront Suites。

參考恒地去年9月透過強拍，以破強拍紀錄價63.1億元統一鰂魚涌英皇道983至987A號，以及濱海街16至94號舊樓業權，作為商住發展，以重建後樓面約44萬方呎計，每方呎樓面價約1.43萬元，即上述英皇道、柏架山道地皮每方呎樓面價較恒地項目低約45%。

據悉，雅居樂合併地盤後，投放約9000萬元完成一期平整工程，地政總署亦批出基本條款；項目於2022年獲城規會批出規劃許可，准建兩幢28至35層高住宅大廈涉約600伙、192個車位，總樓面約44.8萬方呎。

明報記者

[香港地產]