【明報專訊】新世界發展（0017）兩個月內兩度易帥，換上了廣東省政協常委兼擔任新世界中國（新中）行政總裁近5年的女將黃少媚上任CEO，不少人都在猜測曾被委以重任的馬紹祥為何落馬？作為周大福企業、新世界系「大家長」的鄭家純做此決定背後的原因是什麼？

記者近期在一家發展商業績會上聽到一番說話，稱「以前還會罵伙記為何你補地價補那麼久，但現在拖一拖更好，否則又要蝕多點。」以往香港發展商不時高薪邀請退任官員加入公司，無非為掌握政府動向、本港規劃發展等，望早着先機。但時移世易，有消息指馬紹祥現在已因無法滿足工作要求而遭勸退。

樓市逆風重節流 馬紹祥角色變「尷尬」

今時今日香港樓市轉行逆風，樓價過去幾年跌近三成，最慘的是過去五六年間地產商高價接手的官地，開盤卻個個新低價，隨時賣一間蝕一間。新世界除了在本港樓市高峰期積極投地和補地價外，更進取地投得如航天城等發展周期長的項目，積壓不少資金。

至於過往被視為「糧倉」、「肥豬肉」的市區重建項目、新界農地，現時因地價大跌，市場供應又充足，發展商皆採取拖字訣，因若勉強將當初高價收得的重建項目推出，或接受過高的補地價，最終皆會落得蝕本下場。

而且在高息環境下，上月新世界股東會鄭家純已多次重申，公司首要重任是降負債，任何影響現金流的行動都不會考慮。可見現時新世界視現金流如命，拒絕大興土木，要再大舉在港投資發展無太大可能，亦令馬紹祥角色更為尷尬。

香港要放慢腳步，大家可想而知，新世界發展便要轉場。而眾所周知，從2016年3月粵港澳大灣區被寫入國家「十三五」規劃起，新世界在內地便靜極思動。2015年底集團仍未如此心雄，當時新世界與周大福企業曾以近339億元人民幣出售了9個內地項目予中國恒大（3333），主要由恒大發行高息永續債支付，現金只佔少數。不過，在大灣區概念出現後，新世界便開始於一線城市收購多件商、住「高價貨」，包括在2016年8月斥42.7億元人民幣奪得深圳前海中心金融商務區桂灣片區商業地塊，其後12月再與招商蛇口合作發展深圳市太子灣4幅地皮，又在2019年近百億投下杭州地皮等。

而在2017年鄭家純的長子、時任執行副主席兼總經理的鄭志剛便曾多次提到，要保留彈藥在內地收購土儲，連續幾年均表示會斥150億至200億元在華南及其他一二線城市買地，表明粵港澳大灣區是新世界集團未來5年最優先、最重要的發展戰略。據券商估計，現時新世界資產淨值中45%來自中國內地。

雖然內地樓市在內房爆煲後正陷信心危機，但擾攘超過3年後，正正在新世界9月26日公布「換太子」當日，中央政治局便在會議上強調要為樓市「止跌回穩」的明確信號。

相比起本港樓市遲遲未確定見底，內地救市是國策，相信不會輕易轉方向，招數亦只會陸續有來。正如鄭家純上周在宣布馬辭任的新聞稿中說：「在檢視集團發展方向後，了解到集團發展需要適時作階段性改變，行政總裁的角色也需要作出調整，十分高興覓得更適合的人選。」過往坐了一批「高價貨」的新世界自然要換上一名熟識內地的舵手。新任CEO黃少媚與新中前CEO、老行尊蘇仲強來自新地（0016），加上現時香港大力吹奏「北部都會區」，當中更要與國企高度合作，在內地人脈資源較廣的黃少媚自然成為了純官的心水。

黃少媚更配合「重心北移」策略

不過，作為本地四大發展商之一的新世界重心北移，委任深耕內地的黃少媚坐正CEO，市場難免質疑她是否熟悉本港情況，又有否足夠能力兼管香港龐大的零售及地產業務，相信待下次新世界業績出爐便見真章。

明報記者