【明報專訊】去年罕有錄得「零入標」的港鐵（0066）東涌東站一期，拆細後正式重新招標。據悉，發展商入標需先付3.3億元前期費用（俗稱入場費），再以分紅比例決勝負，即每方呎樓面前期費用僅約1022元，與去年10月推出時折合每呎1580元比較，即一年跌約35%。早前成為市建局九龍城啟德道/沙浦道發展項目唯一入標者的長實（1113），該集團執行董事趙國雄接受本報查詢時表明「當然」會入標，並指集團一直對香港發展前景有信心，在各項條件許可下，必定會一如既往積極投標以增加土地儲備，作長實未來發展需要。

明報記者 林尚民

不過仍有測量師認為，以現時入場費計，發展商可出的分紅比例不高，相信項目流標風險仍高。港鐵昨公布，前日（周四）截收意向時共收到33份意向書（與去年獲收的32份標書數量相若）的東涌東站一期項目，即日起邀請發展商及/或財團提交標書，並於下月18日截標。市場消息指出，今期項目除大幅削減規模外，亦調低入場費。據了解，項目除住宅規劃大減逾半及毋須興建商場外，招標方式大致與去年相同，同樣由港鐵負責補地價，並由發展商支付固定前期費用後，再以分紅比例決勝負，惟今次前期費用約3.3億元，以可建住宅樓面約3.23萬方呎計，每方呎樓面地價僅約1022元，較去年折合每呎約1580元大跌35%。

下月18日截標 分紅比例決勝負

對於今次項目重新招標，除長實外，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀則指出，今次推出項目的規模較上一次縮細，提供一定吸引力，相信市場上不少發展商會有興趣，而集團會研究招標條款。中信泰富物業代理董事李肇文亦稱，公司會在取得相關招標具體資料後，將積極研究會否入標。

測量師料項目流標風險仍高

事實上，港鐵物業及國際業務總監鄧智輝剛過去周四已表明，項目今次重推，規模及商務安排都有很多改變，希望迎合市場，港鐵作為一家鐵路公司，需靠物業補貼鐵路發展，加上東涌線延線發展進行中，故「招標工作唔可以停」。值得一提的是，雖然今次港鐵調整入場費，但參考各大測量師行，項目現時估值約3.2億至8.1億元，折合每方呎樓面地價估值僅1000至2500元，較去年估值約2000至4000元低38%至50%。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，雖然項目入場費較去年首次推出時大幅下調，以及今次中標者不用興建商場，但去年招標時根本乏人問津，當時並沒有任何發展商的出價可作參考。他亦指出，在這入場費的水平下，相信入標的發展商可提出分紅比例不高，料流標風險仍高。