【明報專訊】受樓市氣氛影響，港鐵（0066）去年推出的小蠔灣1期及東涌東站一期發展項目均流標收場，其中去年11月招標時罕有出現「零入標」的港鐵東涌東站一期，事隔一年拆細後重新上馬招收意向，規模較去年招標時細超過一半，惟業界估計發展商仍然審慎，項目每呎樓面地價估值僅1000至2500元，較去年截標前估值約2000至4000元低38%至50%。

規模縮小59% 下周四截意向

港鐵昨日公布，東涌東站一期發展項目，即日起邀請發展商或財團提交發展意向書，並於11月21日（下周四）截止。項目位於興建中的港鐵東涌綫延線東涌東站對面，該站預計2029年竣工，項目將分期進行發展，第一期位於項目東南部分，其住宅樓面上限約32.3萬方呎樓面。

不包括商場部分

可建住宅單位減至約600伙

事實上，去年項目招標時，可建樓面高達78.34萬方呎，包括住宅樓面近70萬方呎，另設有約8.75萬方呎商場樓面，以總樓面面積計，項目規模縮小約59%，其中住宅部分減少約54%，更不包括商場部分，可建住宅單位數目亦較原先約1200伙減少一半至約600伙。

每呎樓面地價估值低見1000元

雖然項目規模減少，不過華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，即使縮減規模後多家發展商仍有財力參與，亦不用興建商場，減低投資成本，而距離2029年通車亦接近了一年，但東涌區內潛在住宅供應龐大，而且目前樓價和市場氣氛不比去年11月好，預料招標反應保持審慎，初步估算樓面地價每方呎1000至1200元，估值即約3.23億至3.88億元。

另外，萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明指出，雖然減息後市場氣氛稍為回暖，但成交價暫時未見大幅回升，而項目位於新發展區，發展風險高，估計招標反應未必非常踴躍，項目估值亦保守，預計每方呎樓面地價約1500至2500元，總值4.8億至8億元。綜合各大測量師行，項目每呎樓面地價估值僅1000至2500元，較去年截標前估值約2000至4000元低38%至50%。