【明報文章】政府宣布將立法規管劏房，突顯處理劏房問題的決心。當局預計今年底會諮詢公眾，連同明年立法工作及後年開展劏房登記和寬免期，預計落實法例最快要待至2027年後。雖法律生效仍有三數年，但市場反應敏感，租賃市場已產生一些變化。個別劏房業主或二房東亦考慮在現有租約屆滿後不再續租，擬收回單位或整改單位，避免日後不合規影響營運。整改涉及成本，日後租金勢必調升，因此如何規管劏房起始租金，應盡快一併提上立法日程。

事實上租金管制並非新事物，規管起始租金亦屬租金管制一個重要部分。香港於1998及2004年分別撤銷租金管制及租住權的保障法例。在無法律保障下，租金大升，租務權力一面倒傾向業主，租客面對租金、水電費大增毫無反價之力，平均呎租高於豪宅，住屋環境卻惡劣不人道。其後經過20多年的反映，當局終於在2021年通過《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》，翌年1月實施，主要措施包括：業主與租客必須簽訂標準租約並打釐印、訂立4年租住權保障、規管加租幅度及水電收費。

稱租管減流動性 視乎規管水平

當年民間一直要求當局一併立法規管起始租金。惟當局表示先推租管，待掌握全港各區劏房更多資料後，每月公開有關申報資料，並根據數據做分析及回顧，研究是否訂立起始租金。近日有論者認為要告別劏房，規管起始租金實萬萬不能，值得仔細探討。

首先，論者引述外國研究，反對理由主要是租管減少住房流動性，指租戶流動減少，原因是不想放棄租住廉價單位。其實這十分視乎規管租金水平的幅度。以香港為例，不少基層劏房戶收入微薄，但每月租金佔入息比例高達三至四成。他們大多以編配公屋為目標，公屋租金水平約為住戶收入一成。除非規管水平遠低於市場租值，否則很難想像租戶不想住公屋而選擇長居劏房。根據調查，約四成劏房戶未申請公屋，大多是經濟困難，想申請公屋以脫離劏房，只是文件未齊（例如離婚證明）；有一成多是收入微超公屋收入限額。絕大多數只是暫時未能申請，並不是想長居劏房！

打擊出租意欲 視乎是否有利可圖

論者另一反對理由是，租管導致業主不願出租單位。事實是這樣嗎？從實際數據可見，租管實施這兩年後，劏房整體供應數目無大減，租金水平亦無顯著下調，正好說明目前租管並未有效遏止租金上升，更沒有令業主不出租物業，甚或空置物業的情况。相反，租金不跌反升——參考租管法例實施後的政府數據，全港劏房月租中位數已由2022年首季5000元，升至今年第二季的5200元，其間（2023年7至9月）更曾攀至5500元。以劏房林立的深水埗為例，同期月租亦由4500元漲至4800元；灣仔同期更由6850元升至7700元，增幅達一成二。

根據我們在2023年12月至2024年1月的調查（註），以了解租管實施兩年後的情况，發現在疫後復常通關之後，劏房需求反彈，各類型不適切居所租金中位數均上升，31.2%受訪者表示在過去兩年被加租，加幅中位數為200元，最高為1500元；12.5%受訪者的加幅在10%以上，超過現行法例上限。如在未來續約時情况持續，便可能觸犯法例。

如同論者所言，若租金訂得過低，業主當然不想放租（甚至不購入單位改裝），但這是規管水平的問題，而非應否規管的問題。現時私樓租金平均年回報約3%至4%，劏房單位收益率更高；若放租「有肉食」（有合理回報），誰又會空置物業呢？至於何謂合理水平、政府是否希望透過政策導向令劏房消失，便需進一步討論。

重點在探討何謂合適規管水平

另一論點是憂慮不受租管限制的單位租金上升。其實在引入規管劏房法例後，自然會有不合法規的劏房面臨淘汰，個別業主或選擇鋌而走險，違法經營不合規劏房；由於租金較合規劏房便宜，因此或導致不合規劏房有價有市。這如同「籠屋」這香港之恥困擾香江多年，縱使上世紀90年代訂立《牀位寓所條例》，時至今天籠屋（牀位）仍存在，並估計有數千人居於非法籠屋。同時因當年安置不足，而多年來公屋供應亦不足，單身者的住屋權被忽視，這些中老年人士被迫要長時間租住牀位／板間房。

這則涉及當局有否嚴厲執法巡查，取締沒有牌照的住所。然而，絕大部分業主不會冒着被刑事檢控的風險去賺錢。另外，業主期望有收租回報，舊式劏房肯定面對很大壓力，必須轉型改變經營方式；「羊毛出在羊身上」，未來租金水平肯定上升。基層劏房戶可能被迫「下流」至板間房或牀位，或有些家庭會合租一個單位。因此當局應同步考慮管制牀位、板房、劏房及一個單位的起始租金，並一併加強執法。由於基層住戶的出路只有公營房屋，當局應增加可負擔公營房屋的供應，包括出租公屋、簡約公屋、過渡房屋等。

至於憂慮租管會減低業主投資意願的憂慮，其實也屬不必。對業主而言，經營劏房是一項投資，希望賺取租金收入；而不少位處舊區的劏房，當然也期望日後可收樓重建。業主「識計數」，假若投資「有水位」，就算要規管租金，只要「有得賺」，又怎會空置物業呢？當然正如有意見認為，租金水平訂得過低，業主可能不願出租單位。可見重點不是不應規管，而是應探討何謂合適規管水平。這亦有助調節市場，適時淘汰劏房。

近期個別包租者在劏房租約屆滿後不續租，令人憂慮出現劏房逼遷潮。由於現行劏房租管法例下，租戶有一次優先續租權，租賃期可長達4年。部分業主／包租者為免日後登記劏房時不合規，因此提早退場。未來兩年公營房屋供應仍未能趕上需求，如不想業主／包租者過早退場，可以立即開展登記，並在寬免期豁免租管的租約限制，以免業主／包租者因怕租約限制而未能及時退場。此外，當局應盡早為劏房戶在立法前後提供相應安置或支援，包括為符合整改標準、通過經濟審查的住戶持續提供租金津貼，或安排入住過渡房屋等，將負面影響減至最低。

參考原單位租值 訂劏房起始租金

民間團體一直倡議當局立法制訂不適切居所的起始租金，建議法定上限應參照差估署對個別單位估值租金水平，規定所有分間單位總租值不可超逾原來整個單位租值的120%，以減低（而非杜絕）劏房業主藉劏房牟取暴利的經濟誘因。

如同其他公共政策，任何管制都要因時制宜、因地制宜，不必視為洪水猛獸。規管劏房租金（包括訂立起始租金）屬非常時期的非常手段。現在市場租金水平仍持續高企，特別是居於劏房、板間房、牀位等不適切居所的低下階層租戶，租金佔其收入動輒逾四至五成，實於理不合。究竟這是正常抑或失常，答案顯而易見。

註：《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例實施兩周年對劏房居民的影響研究報告》，2024年1月21日

作者是香港社區組織協會主任

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[何喜華]