【明報專訊】雖然內地政府上月宣布推出減息降準及放寬限購等多項政策以支持樓市止跌回穩後，本月以來一線城市住宅成交量明顯改善，惟標普全球評級企業評級部董事陳令華認為，內地房地產發展商新盤存庫現時仍然高企，在去庫存壓力下須減價求售，故他預測新盤樓價今年按年下跌6%至8%後，明年仍會進一步下跌4%至6%，當中，一二線城市新盤樓價明年下半年料逐步回穩，三四線城市新盤樓價則壓力仍大；影響所及，內地新盤銷售額今年按年料下跌近三成到8.5萬億至9萬億元人民幣後，明年仍會進一步回落到8萬億至8.5萬億元人民幣。

上月24日國新辦舉行新聞發布會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情况，公布了一系列對房地產市場有利貨幣政策，包括（1）下調存款準備金率0.5%，釋放長期資金約1萬億元人民幣；（2）降低7天逆回購利率0.2%至1.5%；（3）降低存量房貸利率和統一房貸首付比例，引導商業銀行存量房貸利率下降至新發放房貸水平。而且內地不少大城市上月底也開始因地制宜推出穩樓市政策，例如進一步放寬限購，加上人行本月亦宣布把與按揭利率掛鈎的5年期貸款市場報價利率（LPR）下調0.25厘至3.6厘，支持一線城市住宅成交量本月以來明顯改善。

京滬二手住宅「銀十」旺季表現佳

當中，深圳上月29日發布《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》後，據《深圳特區報》引述統計數據顯示，本月1日至26日全市新建住宅網簽認購10,030套，合計102.93萬平方米，為近年深圳新房市場交易量新高；廣州住建局公布數據顯示，自上月30日至本月27日，新建住宅成交面積94.65萬平方米，按年增長37.4%，按月亦增長68.9%。另外，當地傳媒報道，本月以來北京及上海二手住宅成交量均突破2萬套大關，在此傳統「銀十」旺季表現出色。

中央「組合拳」穩增長 一二線城市樓市受惠

標普全球評級陳令華近日在網上研討會上認為，上月24日內地政府以「組合拳」政策刺激經濟增長以來，一線城市住宅銷售的確有改善，故他預期在明年下半年一二線城市新盤樓價及全國銷售面積均可望回穩，但這也要視乎政府將進一步推出哪些政策幫助發展商融資及去庫存而定。

陳令華指出，由於早前槓桿過高，在過去幾年銷售及利潤率均持續下跌的情况下，不少內房發展商現時均面對流動性緩衝下跌（ shrinking liquidity buffers）的問題，指現時要令內房發展商流動性改善的話，便需要確保他們取得順暢的融資渠道。

內房庫存現逾7億平方米 超近年水平

根據標普全球評級數據，截至今年8月底，全國未出售新盤庫存高達7.38億平方米，與2019年至2022年期間低於6億平方米比較，屬偏高水平（見圖1），這反映過去一段時間新盤去貨率（sell-through ratio）下跌，向前望的話，陳令華相信，發展商或因此需要繼續減價（見圖2）才可吸引買家、從而去庫存。

升級需求 買家發展商聚焦一二線城市

內地房地產市場在2021年下半年以來價量齊跌已逾3年，陳令華分析，市場現已出現三大結構性改變，包括（1）二手樓成交佔整體成交比例上升（Increasing share of secondary-market sales），預料由近年約30%增至今年逾40%；（2）新盤以預售方式銷售減少、以現樓銷售方式銷售增加（Decline of the presale model），這情况在三四線城市尤其明顯，原因是買家擔心購買樓花後發展商未能如期交付，而且政府已收緊預售要求；（3）一二線城市與三四線城市銷售表現更分化（Diverging sales between higher- and lower-tier cities），買家及發展商進一步聚焦於一二線城市，尤其是在一二線城市優質地段的優質樓盤，原因是這些樓盤受惠於升級需求（upgrade demand ）。

明年內房新盤銷售額料逾8萬億 按年續跌

綜合上述分析，陳令華預測，內地新盤整體樓價今年按年下跌6%至8%後，明年仍會進一步下跌4%至6%，其主要原因是高庫存為發展商減價壓力，當中，三四線城市新盤減價壓力較大，一二線城市樓價則可望逐步回穩；在此前提下，他估計，內房新盤銷售額今年按年下跌近三成到8.5萬億至9萬億元人民幣後，明年仍會進一步回落到8萬億至8.5萬億元人民幣。

明報記者 葉創成

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