【明報專訊】《施政報告》推出多項穩定樓市措施，包括3000萬元以上及非自用住宅物業的最高按揭成數與供款與入息比率，皆提高至七成與自用物業看齊，另將5000萬元以上物業納入「投資移民計劃」。摩根大通報告認為，早前未沒有太多期望，因此措施對市場略有驚喜。不過措施皆針對豪宅市場，對整體市場利好有限，現時本港樓市主要仍受高庫存影響，該行維持未來6個月樓價下跌約5%的預期。

3000萬元以下物業的最高按揭成數在2月已放寬至七成，摩通指是次進一步按揭放寬，只會利好3000萬元以上物業，不過這些物業的成交宗數在今年首三季只佔3%，因此對整體樓市成交量提振有限。摩通認為，雖然措施對豪宅市場有輕微幫助，但負擔能力並非豪宅買家的主要考慮因素，放寬按揭成數對其影響不大，相對他們較看重樓價前景，現時新造按揭利率為3.875厘，高於豪宅租金回報率的2.6%，因此措施對提升投資需求的影響有限。

當局將豪宅納入「投資移民計劃」，但計算投資總額最多只能計入1000萬元，摩通表示申請者仍需在非地產項目投資2000萬元，故措施影響有限。年初至今，計劃約有300個原則性批准但未正式獲批的申請者，他們需於180日內投資3000萬元，摩通假設他們全數都會投資物業，相關交易量等於5000萬元以上物業在年初至今交易量的70%。

中信里昂：

明年下半年前樓價再跌5%

中信里昂亦認為，放寬按揭和吸引專才的措施對樓市影響相當有限，即使今年2月政府「撤辣」的放寬幅度更大，但撤辣的刺激效果相當短暫，當租金收益率仍然低於按揭利率和美國債息，樓市投資需求便不會回歸。該行指出，現時發展商仍以低於市價推盤，反映市場仍受經濟偏弱、高息環境和庫存比率偏高影響，預期在明年下半年樓市見底前，樓價仍會再跌5%。該行維持對新地（0016）「低配」評級，首選則為太古地產（1972）和領展（0823）。

匯豐：對發展商行業看法正面

不過匯豐報告認為，放寬按揭是《施政報告》最主要驚喜，標誌2009年以來按揭審慎措施已全數撤除，應會有助加快穩定樓市。該行指是次放寬會利好三類住宅買家，包括購買3000萬元以上物業、需要支付較少首期的買家，出租物業的投資者，以及現時已借按揭，希望再買物業的業主。

加上利率周期下行，匯豐維持對發展商行業正面的看法，認為新地和嘉里（0683）將最受惠，同時偏好長實（1113）和太古地產，皆給予「買入」評級。