【明報專訊】近期本港樓市及地產股轉旺，瑞銀報告指出，香港樓價自2018年以來已調整28%，主要由於鎖息上限隨着利率上升而高企，認為現時隨着利率下調、本港供應有限、人口流入及租金上升等帶動下，樓價將自此回升。根據預計現時至2030年住宅租金年複合增長率達5%，以及明年底新做按揭息率回落1厘（3.88厘降至2.88厘）的情况下，明年樓價有望維持不變至最多上升5%。該行看好本港地產股持續上揚，調升新地（0016）評級由「中性」至「買入」，目標價由80元調升至102元；並續看好恒地（0012）及嘉里建設（0683）（見表）。

明報記者 方楚茵

瑞銀報告指出，自2023年本港租金已升14%，主要受人口流入，包括基於「高才通」簽證及大量學生流入，以及持續的低失業率、住宅供應有限等所帶動。

瑞銀指出，自2023年起已明顯見大量人口流入，當中超過13萬的人才簽證，更令人驚訝的是，如此強勁勢頭更延續至今年上半年，令整體外籍人士簽證批核總數按年比較基本持平，仍維持在6.1萬個水平。

料受惠強勁人才學生流入

該行預期，到2030年香港人口將超過800萬人，較政府預測的提早6年，並指其預測是基於2024至2030年期間，強勁的人才、受養人和學生的流入，以及持續不變的約3%低失業率等。

瑞銀表示，對本港地產股持正面態度，若聯邦基金利率下調的共識預測成真，認為香港按揭利率亦將下調，或令租金回報與按揭利率在2025年尾出現正利差，此將有助住宅樓價升值。在結合其對租金的正面看法，以及整個行業的資產淨值折讓達56%，仍處於1994年以來估值低位等情况下，認為本港地產股將持續上揚，並調升新地評級由「中性」至「買入」，以及部分地產股目標價。

料兩大新盤推動新地股價

瑞銀續指出，新地已為住宅市場的復蘇作好準備，截至2024年6月底，新地在未來9個月的可售貨源超過8000伙，其中僅14%的可銷售貨源位於有大量新房屋供應的地區，如啟德、黃竹坑及日出康城。展望未來，預期新地在YOHO Hub及天璽‧天銷售下，將成為股價的主要推動力。