【明報專訊】特首李家超將於本周三公布《施政報告》，房屋政策有何新猷穩定樓市屬市場焦點，今期封面故事專訪嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所及經濟系兼任教授何濼生，以及Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇就房屋政策出謀獻策。何濼生建議，參考新加坡組屋的成功經驗，本港應該推出「有香港特色的組屋」，出售予組織家庭的年輕人，面積400方呎，平均售價為從事經濟活動的家庭住戶每年收入中位數約47萬元的8倍、即約376萬元，同時暫停綠置居及不再出售公屋，避免這些資助房屋淪為「幫人發達」工具，亦削弱港人自力更生的精神。王震宇認為，政府近年過度介入房屋市場，嚴重影響自由市場運作，籲調整政策方向。

明報記者 葉創成

本周三特首李家超將發表任內第三份《施政報告》，據本報上周二報道，《施政報告》預料交代協助青年家庭置業措施，消息稱涉優化現有政策及推出全新置業儲蓄計劃，另外亦包括為多次未能中籤的年輕家庭提供額外申請編號，並研究新一批白居二配額「加碼」。房屋署長羅淑佩今年7月12日在房委會公開例會發言，提及政府會積極考慮推出措施協助青年購買資助出售房屋；房委會資助房屋小組主席黃碧如則稱，政府可研究仿效新加坡組屋，讓訂婚男女以家庭資格申購資助出售房屋。

事實上，嶺南大學何濼生早於去年4月27日在本報「名人樓市論壇」專訪中已建議政府大規模興建「有香港特色的組屋」，以平均售價為從事經濟活動的家庭住戶每年收入中位數的8倍出售約400方呎單位，適宜已有或想養育兩名孩子的家庭居住，規定日後僅可轉售予合資格人士（見表），故假如是次《施政報告》真的宣布研究仿效新加坡組屋，讓訂婚男女以家庭資格申購資助出售房屋，不排除是聽取何濼生在上述「名人樓市論壇」專訪中的建議。

倡售價為家庭住戶年收入8倍

1997年7月1日本港回歸逾27年以來，過去一段長時間政府房屋政策失當，令私人住宅樓價大幅波動（見圖1），折騰多少人心，相信不少港人均希望是次《施政報告》能夠穩定樓市外，亦幫助有需要的年輕人置業建立家庭，故記者上周再邀請何濼生接受專訪，就房屋政策出謀獻策。何濼生不評論政府有否就興建「有香港特色的組屋」與他接觸，只進一步解釋有關計劃的詳情。他強調，像新加坡的組屋一樣，「有香港特色的組屋」應該要致力滿足所有年輕人家庭的需求：「我的建議很簡單，以幫助年輕人建立家庭、生『細蚊仔』為目標，所有年輕人家庭在合理時間內一定可以買到，先到先得，不要再像申請居屋一樣抽籤了」。

與去年4月27日專訪中建議時相若，何濼生是次表示，「有香港特色的組屋」面積可維持於約400方呎單位，適宜已有或計劃生育兩名孩子的家庭居住，售價仍然是從事經濟活動的家庭住戶每年收入中位數的8倍，指這計算售價符合目標受資助家庭的負擔能力：「平均售價若相等於從事經濟活動的家庭住戶收入中位數的8倍，從國際標準來說並不算高，而是很健康的水平，有關家庭應該負擔得起；另一方面，我亦不擔心訂價過低之後會被炒高，原因是未來新增供應陸續有來，二手樓價若被炒高後，未上車的年輕人家庭可直接與政府買新的單位，平均售價也是由從事經濟活動的家庭住戶收入中位數的8倍計算」。

400呎均價376萬 按地區樓層等調整

根據政府統計處公布的《綜合住戶統計調查按季統計報告》，今年第二季從事經濟活動的家庭住戶每月入息中位數為39,200元，即每年入息中位數為約47萬元，其8倍即約376萬元，「有香港特色的組屋」約400方呎單位，若以此作為平均售價向年輕人家庭發售，相信有一定吸引力。至於每個單位實際售價則以其所在地區、坐向及高低層等而釐定，這與政府出售綠置居及居屋等其他資助出售房屋屬一致。

就「有香港特色的組屋」選址而言，何濼生認為由於這屬於資助出售房屋，定位應該是上車盤，因此選址一定不可以是貴重地皮，這才符合政府應該鼓勵港人自力更生的政策方向。

屬上車盤 環境好轉後應轉買私樓

何濼生表示：「由於『有香港特色的組屋』屬上車盤，我不期望有能力的年輕人家庭會在這裏住很長時間，他們環境好轉後便應該會自動自覺轉買私樓，以追求位置更好及面積更大的居住空間，並把該資助出售房屋單位轉售予其他年輕人家庭。大原則一定是希望年輕人可以自力更生，靠自己去改善自己的生活，故假如『有香港特色的組屋』選址比私樓更好便會無甚意思，因為這只會吸引年輕人家庭一窩蜂走去認購，不需要再努力工作及儲蓄去購買私樓。」

貴價地宜建私樓 非建資助出售房屋

另外，何濼生強調，政府日後發展「有香港特色的組屋」或其他資助出售房屋時，選址時一定要考慮社會成本的問題：「如果政府把貴價地皮用來興建資助出售房屋，令合資格受資助者有機會低價佔用貴價地皮，我覺得這是有問題的，那麼願意出高價買地的發展商又應該買什麼地皮呢？」

可以留意的是，房委會上月24日宣布「居屋2024」於本月3日至23日接受申請，推售的7132個單位包括5個位處啟德、油塘、觀塘、東涌及屯門多個不同地區新建居屋發展項目，實用面積約186方呎至約510方呎，售價為評定市值折減30%，即以七折出售。當中，位處被規劃為中環以外第二個核心商業區（CBD）的啟德、港鐵宋皇臺站出口附近的「啟盈苑」最受矚目，「啟盈苑」由兩座組成，提供1736個單位，入場銀碼卻是「居屋2024」最低，原因「啟盈苑」提供最細單位186方呎，最低售價僅143萬元，平均呎價9230元。與此同時，啟德現亦有多個大型私樓新盤發售或待售，呎價由近2萬元至數萬元，發展商數年前向政府買入有關地皮，每方呎地價成本普遍達萬多元。

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[封面故事]